El conflicto de Airbnb aterriza sobre Madrid (1ª parte)

09 Ene 2018
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Javier Gil (@Gil_JavierGil)

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A finales de diciembre, el gobierno de Cristina Cifuentes presentaba un borrador de decreto para regular los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (VUT) en la Comunidad de Madrid. Este borrador no introducía ninguna modificación sustancial en la regulación previa, basada en un laxo “todo vale”. Y es que para el PP de Cifuentes ‘el problema de Airbnb’ se reduce al alquiler de pisos sin calefacción, agua caliente o extintor, dejando a un lado los principales problemas que genera este tipo de hospedaje: el texto no incide en los problemas provocados por la turistificación ni tampoco en la crisis de la vivienda que azota la región. Además, se desmarca del tipo de regulaciones que se están implementando en otras ciudades globales, mucho más garantistas en relación con los derechos habitacionales de la ciudadanía.

El decreto de Cifuentes

El espíritu de este nuevo decreto puede resumirse en dos trazos: poner barreras a los particulares que realizan esta actividad de manera puntual -cuyas acciones se enmarcan en el ámbito de la economía colaborativa- mientras se facilita que empresas y grandes propietarios se beneficien del negocio de las VUT. Para éstos últimos Airbnb genera nuevas posibilidades de negocio en la medida que permite extraer rentas del suelo, nuevos “rent gaps” que no requieren inversión en las viviendas. Sólo hay que echar a los inquilinos, algo sencillo gracias a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, 2013), introducir la vivienda en la plataforma Airbnb y esperar a la revalorización del alquiler. El decreto de la Comunidad de Madrid facilita que se sustituya vivienda residencial por VUT, incluso sin un acuerdo unánime de las juntas de propietarios. Está diseñado para ampliar las rentas inmobiliarias de los grandes tenedores de vivienda y allanar el terreno para la especulación urbanística. Los efectos de esta regulación reforzarán las dinámicas actuales: subida del precio de los alquileres, intensificación de la burbuja inmobiliaria y un nuevo ciclo de expulsiones vecinales –el éxodo de todos aquellos que no pueden afrontar el alquiler y se ven forzados a mudarse de barrio-.

Protestas contra Airbnb

Si bien las movilizaciones contra Airbnb y las VUT no han tenido en Madrid el alcance de otras ciudades, durante el 2017 colectivos como Lavapiés ¿Dónde Vas? o la Asociación Vecinal del Barrio de Las Letras denunciaron más de 400 VUT ilegales en el centro de la ciudad. Una protesta que ahora comienza una nueva fase. Colectivos de diversos ámbitos como la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, Ecologistas en Acción y Lavapiés ¿Dónde Vas? están planteándose acciones conjuntas para abordar el problema. Una acción decidida que apostase por la prohibición de todas las VUT de tipo profesional, solicitando al Ayuntamiento transparencia y participación en el proceso de reglamentación turística, podría ser un buen punto de partida.

Cada vez es mayor el número de colectivos sociales y vecinales que se movilizan en torno a la problemática de las VUT en la ciudad, y es más que probable que estas acciones ganen fuerza durante los próximos meses. Si sucede como en el resto de ciudades, estos colectivos no tendrán dificultades para incluir sus reivindicaciones y demandas en la agenda política. Las protestas contra la turistización y los abusos de Airbnb generan una atención considerable, suelen contar con abundante cobertura mediática y apoyo ciudadano, de hecho, estas coordinadoras de colectivos han llegado a convertirse en actores políticos fundamentales en diferentes municipios -como la Asamblea de Barrios por un Turismo Sostenible, reconocida por el Ayuntamiento de Barcelona-.

La regulación del Ayuntamiento de Madrid

El pasado mes de diciembre Manuela Carmena anunciaba que el Ayuntamiento madrileño también iba a regular la situación de las VUT en la ciudad. Una jugada arriesgada, ya que el Ayuntamiento tiene escasas competencias para ello. Además, es más que probable que el Partido Popular de Cifuentes lleve a los tribunales cualquier intento de regulación por parte del Ayuntamiento. No obstante, estamos ante una oportunidad política que permitiría al Ayuntamiento recuperar parte de la confianza perdida durante las últimas semanas (las polémicas en torno a Chamartín, la aprobación del Plan Económico Financiero). Una actitud pasiva por parte del Ayuntamiento (como ha sucedido hasta ahora con las denuncias masivas de VUT ilegales) podría generar demasiados costes políticos para Ahora Madrid.

En ciudades como San Francisco, Airbnb se ha convertido en el principal tema de campaña en las elecciones locales. Al igual que en otras ciudades, las posturas restrictivas con la plataforma han sido las que mayor apoyo electoral han obtenido. Airbnb no es la causa de los procesos de turistización ni de la crisis de vivienda, pero influye en ambos, lo que ha convertido a la plataforma en el principal objeto de debate sobre turismo y vivienda. Las posiciones políticas que ponen límites a Airbnb se presentan como aquellas que reducen las externalidades negativas del turismo y de la crisis habitacional, sin que ello signifique que se regule contra la burbuja inmobiliaria, se invierta en vivienda pública o se pongan límites al turismo. Sin embargo, son un paso significativo en una buena dirección. Para el Ayuntamiento de Madrid la oportunidad política es importante, ya que puede ser el actor que instaure una nueva regulación en la ciudad y deje obsoleto el decreto del PP.

¿Qué tiene el Ayuntamiento de Madrid que no tiene nadie?

El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) establece que toda VUT en el Distrito Centro de la ciudad debe contar con acceso independiente a la vivienda. ¿Cuántas ofertas en Airbnb tienen acceso independiente? ¿Cinco, diez, ninguna? Prácticamente casi el 100% de las ofertas de Airbnb en Distrito Centro no tienen acceso independiente, por tanto, el grueso de los alojamientos resultaría “de facto” ilegal. Hay que tener en cuenta que más del 50% de las ofertas de Airbnb en Madrid se encuentran en Distrito Centro (Tabla 1), y que las ofertas de este distrito suponen casi un 55% de todos los beneficios que genera Airbnb en la ciudad. Hablamos de un montante anual que rondaría los 13 millones de euros (Tabla 2). Lo cierto es que Airbnb tiene su principal fuente de rentabilidad en un distrito cuyas VUT violan el PGOUM. Con un poco de voluntad política, el Ayuntamiento podría sancionarlas y cerrarlas, limitando el grave problema de la turistificación.

Tabla 1: Distribución de las ofertas de Airbnb por distritos

Distrito

Ofertas en Airbnb

Porcentaje de ofertas

Centro

6.780

50.84 %

Chamberí

960

7.20 %

Salamanca

883

6.62 %

Arganzuela

793

5.95 %

Tetuán

464

3.48 %

Moncloa – Aravaca

450

3.37 %

Retiro

439

3.29 %

Latina

379

2.84 %

Chamartín

361

2.71 %

Carabanchel

358

2.68 %

Ciudad Lineal

309

2.32 %

Puente de Vallecas

222

1.66 %

Hortaleza

186

1.39 %

Fuencarral – El Pardo

170

1.27 %

Usera

145

1.09 %

Barajas

81

0.61 %

San Blas – Canillejas

118

0.88 %

Villaverde

83

0.62 %

Moratalaz

74

0.55 %

Villa de Vallecas

46

0.34 %

Vicálvaro

34

0.25 %

Total

13.335

100.00

Fuente: InsideAirbnb

Tabla 2: ingresos y beneficios de Airbnb en Madrid

Distrito Centro

Resto de distritos

Total Madrid

Ingresos a través de Airbnb

106.239.424

87.923.067

194.162.491

Beneficios de Airbnb *

12.748.731

10.550.768

23.299.499

Porcentaje

54.71676 %

45.28324 %

100%

Fuente: InsideAirbnb

* Las tarifas de servicio de Airbnb varían entre el 10% y el 15% del precio del hospedaje, aunque pueden ser superiores. Para calcular los beneficios de Airbnb, se ha estimando una tarifa de servicio del 12%.

Si bien el Ayuntamiento es inicialmente una institución sin competencias en las VUT, el Plan General lo convierte en un actor clave y determinante en el futuro de las viviendas turísticas de la ciudad. Y es por pura casualidad. Pues lo cierto es que ni Amsterdam ni Nueva York contaron una legislación como la del Plan General para negociar sus regulaciones. Un verdadero as en la manga. Con todo, no está nada claro que el Ayuntamiento vaya a hacer uso del Plan General para regular esta cuestión. Principalmente porque ello obligaría al Ayuntamiento a adoptar una posición de confrontación con Airbnb y el gobierno de Cifuentes -una forma de hacer política contraria a las tendencias gobernistas del equipo de Carmena-.

La posición del Ayuntamiento respecto a Airbnb tendría que ser clara. Airbnb debería encargarse de controlar que no se superen los 90 días para las ofertas de hospedaje propias de la economía colaborativa (P2P), velando por que sólo se anuncien VUT profesionales con licencia. El resto de oferta tendría que ser eliminada. Este mecanismo reduce los costes de inspección y control, que si no recaerían en el Ayuntamiento -en Barcelona, por ejemplo, han tenido que contratar a 80 personas para ello-. Por otro lado, Madrid tampoco se estaría inventando nada nuevo, ya que en la ciudad de San Francisco es la plataforma la que se encarga de todo el proceso. Conseguir que Airbnb colabore con el cumplimiento de la normativa tiene que ser un objetivo del Ayuntamiento, quien en caso contrario podría cerrar de inmediato la mayoría de ofertas de Centro. Es decir, un 50.84% del total: unos 13 millones de euros de beneficios para la plataforma.

Hasta qué punto el Ayuntamiento está dispuesto a hacer uso del Plan General para impulsar un nuevo tipo de regulación sigue siendo una incógnita. Poco se sabe de los planes reales del consistorio, sólo que está preparando una interpretación del Plan Especial sin participación ciudadana y con escasa transparencia. Pero lo que sí parece claro es que el Ayuntamiento va a intentar situarse como un actor clave en la regulación. Principalmente porque ya ha propuesto su propio modelo: un “modelo híbrido” que distingue entre hospedaje P2P a 90 días, propio de la economía colaborativa, y hospedaje de VUT de tipo profesional (alquiler los 365 días del año). Esta distinción entraña tantas posibilidades como problemas. Lo analizaremos en la segunda parte de este artículo.


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