Una reforma hipotecaria fallida

Elías Trabada

CrendeUrbanista consultor

Elías Trabada Crende
Urbanista consultor

A mediados del pasado mes de mayo entró en vigor la “Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”. Esta reforma hipotecaria del Gobierno del PP, ¿resolverá la crisis residencial y social producida por la confluencia de la crisis económica y una injusta legislación hipotecaria?. Tras examinar la nueva normativa, pensamos que los cambios introducidos son notoriamente insuficientes para abordar con eficacia y efectividad la problemática residencial y social entre los hogares afectados por ejecuciones hipotecarias y desahucios de sus viviendas habituales. Veamos los aspectos importantes de la nueva Ley que apreciamos como fallidos:

1) En cuanto a la suspensión por dos años de los lanzamientos-desahucios de viviendas habituales, valoramos que la moratoria debería implementarse en la fase inicial del proceso de ejecución hipotecaria y no en su fase final cuando la vivienda habitual ya ha sido subastada/adjudicada. Esa alternativa ofrecería una auténtica “segunda oportunidad” a los hogares que son deudores de buena fe, ya que daría un margen de tiempo razonable para una deseable y posible recuperación económica del hogar deudor y así evitar el costoso proceso de ejecución hipotecaria, desalojo de la vivienda habitual y empobrecimiento/ruina de los hogares afectados, así como los bancos añadirían menos préstamos hipotecarios fallidos a sus maltrechos balances. Además, si realmente se quiere reforzar la protección a los deudores hipotecarios, se echa en falta que no se suspendan los intereses ordinarios y, sobre todo, de demora durante los dos años de paralización del desahucio de la vivienda habitual.

2) Sobre los supuestos de especial vulnerabilidad establecidos para acceder a la suspensión por dos años de los lanzamientos-desahucios, apreciamos que son bastantes restrictivos y establecen discriminaciones entre hogares/familias en situaciones de vulnerabilidad parecidas. Para subsanar esa incongruencia, pensamos que deberían ser beneficiarias las unidades familiares sin o con hijo/s dependiente/s económicamente (sin límite de edad), los hogares unipersonales y pluripersonales, y aquellos de los que forma parte una o más personas mayores de 64 años. Asimismo, opinamos que el límite general de renta económica para acogerse a la moratoria debería subirse, al menos, hasta 4 veces el IPREM (de 19.170,36 a 25.560,48 euros anuales en 2013), lo que estaría más de acorde con la ganancia media anual por trabajador que estima el INE. En cuanto al supuesto de una unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo, consideramos que la última exigencia debería suprimirse, es decir, ha de bastar con que se encuentre sin empleo y registrado como parado.

3) La reducción de los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero, aunque es un avance con respecto a la situación precedente de usura, sin embargo sigue siendo un umbral elevado al tratarse de hogares deudores de buena fe en situación de insolvencia/ruina económica: apreciamos que sería más justo limitarlos sencillamente al interés legal del dinero (4%, en 2013), un nivel más afín con la práctica de la mayoría de los países de la Unión Europea.

4) De insignificante nos parece subir de una a tres cuotas mensuales el impago requerido para iniciar una ejecución hipotecaria por vencimiento anticipado, medida que no corrige la desproporción e injusticia que supone iniciar la ejecución hipotecaria por una cantidad de impago que no llega a representar ni el 1% del total del préstamo hipotecario. Si realmente se quiere reforzar la protección de los deudores hipotecarios, hubiese sido más justo y equilibrado equipararse a la normativa de Alemania, donde se requiere que los impagos de cuotas en créditos de largo plazo signifiquen, al menos, el 5% de la cantidad total prestada.

5) También nos parece claramente insuficiente el aumento del porcentaje mínimo que percibirá el deudor por la subasta/adjudicación de su vivienda habitual (en subastas sin postor, el 70% del valor inicial de subasta fijado en el 75% del valor de tasación, es decir, finalmente recibirá el 52,5% de la tasación), pues permite a la entidad financiera adjudicarse la vivienda habitual del deudor por un precio visiblemente inferior con respecto al valor actual de mercado. Pensamos que, si verdaderamente se quiere reforzar la protección de los deudores hipotecarios, el porcentaje mínimo a recibir finalmente por el deudor debería subir hasta el 80% de la tasación, en vez del 52,5%. De esta manera se obstaculizaría la profusión de procedimientos de ejecución hipotecaria de viviendas principales en los que subyace el interés de lucrarse o hacer negocio con la propiedad hipotecada.

6) La Ley 1/2013, de 14 de mayo, cambia el Artículo 579 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introduciendo el sistema de quitas en su apartado 2, pero no modifica el derecho del banco acreedor a continuar con la ejecución de la cantidad que falte por cubrir una vez subastada y adjudicada la vivienda hipotecada. Por consiguiente, en su apartado 1 mantiene la injusticia y desproporción del “deudor de por vida” y apreciamos que debería suprimirse para delimitar la garantía a la vivienda hipotecada y así eliminar la responsabilidad ilimitada del deudor (y sus herederos).

7) Más en concreto, acerca del sistema de quitas -del 35% (5 años) o del 20% (10 años)- para reestructurar la deuda pendiente de pago tras descontar la cantidad obtenida en la subasta/adjudicación, el Gobierno del PP lo presenta como una medida de “segunda oportunidad” para el deudor (fresh start). Sin embargo, nos parece que realmente no libera de la deuda pendiente (discharge), ya que es una técnica paliativa, insuficiente e incluso cicatera, que no resuelve el grave problema del endeudamiento que arrastran la mayoría de las personas/familias tras sufrir la experiencia traumática de la adjudicación hipotecaria y desalojo de su vivienda habitual, las cuales tienen que rehacer sus vidas en situaciones de alta precariedad, cuando no de pobreza severa, con la carga o lastre añadido de la deuda pendiente de pago, aunque se reduzca al 65% (5 años) o al 80% (10 años) más los intereses de demora. Defendemos la eliminación de ese sistema de quitas y, en su lugar, la aprobación de la dación en pago que propone la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, medida que sí libera a las personas/hogares desahuciados de la servidumbre del “endeudamiento de por vida”.

La aprobación de la dación en pago para los deudores de buena fe no supone ningún riesgo para la viabilidad económica del sistema hipotecario español, como nos revelan los datos del Colegio de Registradores de España referidos a 2012: las 49.268 viviendas habituales afectadas por el inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria tan solo representan el 0,8% de 6.140.645 viviendas hipotecadas existentes al finalizar ese mismo año. Además, las daciones en pago significaron 14.229 operaciones en el Estado español, de las cuales 11.426 fueron viviendas habituales (una Tasa de 6,3 daciones en pago por cada 10.000 viviendas principales censadas en 2011). Por consiguiente ya es una práctica extendida en el escenario hipotecario español: entonces, ¿por qué no generalizarla a todas aquellas viviendas habituales cuyos propietarios, que son deudores de buena fe, lo soliciten para saldar la deuda hipotecaria que tienen pendiente con el banco?. De esta manera, se terminaría con la injustica del “endeudamiento de por vida” y el sufrimiento prolongado que genera entre los hogares condenados a esa injustificada y cruel carga/servidumbre bancaria que nos recuerda el estatus del “siervo de la gleba” del feudalismo.

8) El título de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se refiere expresamente a medidas para reforzar el “alquiler social”, pero no se precisa ninguna medida específica para promoverlo y alojar a los hogares desahuciados que no cumplen los requisitos marcados para ser beneficiarios del Fondo Social de Viviendas de alquiler (inmuebles de las entidades bancarias firmantes del Código de Buenas Prácticas). Valoramos que esta importante deficiencia normativa debe ser corregida con urgencia y la oferta residencial de ese Fondo (5.900 pisos) tendría que aumentarse significativamente con nuevas viviendas procedentes de los bancos y SAREB (el “banco malo”), con el objetivo de satisfacer la necesidad social generada por las adjudicaciones y desahucios: tengamos presente que en 2012 los bancos se adjudicaron 30.050 viviendas habituales en España según el Colegio de Registradores. Además, si lo prefiere el hogar que ha sufrido la subasta/adjudicación de su vivienda habitual, proponemos que permanezca como arrendatario en la misma hasta que el banco adquiriente venda el inmueble a un tercero, pagando una renta social adaptada a su situación económica; una medida que, basada en la práctica alemana, permite que la vivienda adjudicada no pase a engrosar el stock de viviendas vacías.

9) Y el legislador del PP también ha desaprovechado la ocasión para regular en la nueva Ley la imbricación del procedimiento de ejecución hipotecaria de viviendas habituales con los Servicios Sociales de las Administraciones autonómicas y locales (Diputaciones y Ayuntamientos). Ante la situación de sobreendeudamiento y pobreza en la que se encuentran la mayoría de los hogares que sufren la ejecución hipotecaria de su vivienda habitual, pensamos que debería ser un aspecto ineludible a tratar por la reforma hipotecaria si realmente se quiere reforzar la protección de los deudores hipotecarios como expresa el título de la Ley 1/2013. Nos parece que la actuación de los Servicios Sociales debería implementarse al inicio de la ejecución hipotecaria, tras comunicación del Juzgado, para que los hogares afectados puedan disponer de orientación y atención jurídica y psicosocial durante todo el proceso de ejecución, tramitando prestaciones como la renta mínima/social y ayudas de emergencia social, así como el acceso a una vivienda alternativa de régimen social en el momento del desahucio.

En definitiva, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, nos parece una reforma hipotecaria claramente fallida, una oportunidad política y legislativa desaprovechada y frustrada para que la normativa hipotecaria sea realmente justa, proporcionada y adaptada a los valores superiores de libertad, justicia e igualdad del Estado social y democrático de Derecho que pretende la Constitución española. Al contrario, pensamos que la nueva Ley verdaderamente no refuerza la protección a los deudores hipotecarios, más bien contribuirá a agravar el problema de la vivienda y de la crisis social entre las clases obreras y medias no acomodadas afectadas por la crisis económica y el desempleo de masas, añadiendo más sufrimiento al sufrimiento que de por si padecen los hogares que se ven inmersos en una situación de insolvencia económica que les precipita a la tragedia de la ejecución hipotecaria de su vivienda habitual: en 2012, una Tasa de 27,2 viviendas habituales por cada 10.000 viviendas principales censadas en 2011.