Contraparte

Cuando lo que importa es la vivienda. Ante las próximas municipales

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Raquel Rodríguez  y Rodrigo Calvo (@_kodrito)

Candidatos a las primarias de Ahora Madrid por la lista Madrid en Movimiento*

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La crisis económica ha puesto de manifiesto un modelo inmobiliario obsoleto, insostenible y, sobre todo, socialmente injusto. En una ciudad con más del 10% de su parque vacío, lanzamientos y desahucios se han convertido en un hecho cotidiano. Desde Madrid en Movimiento (lista que concurre a las primarias de Ahora Madrid) reividicamos la necesidad de recuperar el derecho ciudadano a la vivienda.

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La política de vivienda se ha configurado en España, y en Madrid, como el soporte del desarrollo económico. Se trata de un modelo que se inicia durante el franquismo y se consolida durante la democracia, justamente en contradicción con el mandato constitucional que en principio garantiza el acceso a la vivienda y la lucha contra la especulación.

Por eso y tras cuarenta años de sucesivos ciclos inmobiliarios hemos heredado un parque de viviendas lleno de problemas que ahora debemos gestionar. Nuestro modelo inmobiliario se caracteriza por:

 

- Un parque de viviendas sobredimensionado e infrautilizado. Según el Censo de Población y viviendas de 2011, de las 1.530.957 viviendas existentes en Madrid el 10% están vacías: 153.100 viviendas vacantes, de las cuales 16.152 se construyeron en el periodo 2002-2011.

- Un mercado de vivienda caracterizado por la estrangulación en las formas de acceso, entre las que solo se ha promocionado la propiedad, ya sea en el mercado libre o protegido, con una tasa de alquiler libre muy baja (20% en Madrid capital) y sin apenas representación del alquiler social.

- Una política de vivienda que ha desembocado en un modelo especulativo que relega las figuras de protección, y en el que apenas hay representación de viviendas sociales de gestión pública. Frente a soluciones que garantizan el acceso a cualquier hogar se ha optado por ayudas que permitan a las familias acceder a la vivienda en propiedad. Fruto de ello, el acceso a la vivienda  cuelga cada vez más del sistema financiero. Se trata de un modelo que penaliza a los hogares de menor renta, quienes acceden a créditos en peores condiciones, muchas veces abusivas, y de un modelo que agrava las desigualdades, la inseguridad en la tenencia y la segregación social, al tiempo que aumenta el número de personas sin hogar.

- Un parque de viviendas caracterizado por sus altos precios y el desorbitado esfuerzo de los hogares para sufragar el coste de un bien de primera necesidad, como es la vivienda. En Madrid, y según los datos de la Estadística Registral inmobiliaria del 2º trimestre de 2014, el coste medio de un préstamo suponía un esfuerzo superior al 40% de los ingresos familiares.

 

De otra parte, a la bolsa de viviendas vacías y secundarias "tradicionales" se une ahora un segundo grupo compuesto por aquellas que nunca han estado en uso. Son las viviendas que no lograron venderse antes del estallido de la burbuja, a las que habría que sumar todas aquellas que se quedaron a medio construir. Según las últimas estimaciones del Ministerio de Fomento, en 2013 existían 43.623 unidades de este tipo en el conjunto de la comunidad autónoma. Estas son propiedad de las entidades financieras rescatadas, pero también de inmobiliarias, de grupos de inversión e incluso de la SAREB; todas ellas sociedades que operan en beneficio propio, y muchas veces, en contra de la función social de la propiedad.

Otro mecanismo que incrementa día a día el volumen de viviendas vacías son los lanzamientos y desahucios. Según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial, entre 2007 y 2013 se iniciaron en Madrid un total de 23.276 ejecuciones hipotecarias. Los desahucios se han producido y se producen en el sector privado pero también en el escaso parque público gestionado por la administración. La debilidad de la estructura del parque y de la política de vivienda se pone de manifiesto cuando el marco jurídico y fiscal en vigor permite expulsar a los ciudadanos de sus hogares para que estos pasen a engrosar un parque de viviendas vacías ya sobredimensionado. Sobra decir, que se sigue sin plantear mecanismos que garanticen una solución digna a las familias.

Los ayuntamientos cuentan con herramientas importantes para definir la política de vivienda a nivel local, pero estas se deben emplear bien. Dos ejemplos pueden bastar para mostrar la nefasta gestión realizada por el Ayuntamiento de Madrid durante estos años: la venta del escaso parque social de propiedad pública a fondos buitre (1.860 viviendas de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo), abandonando a los inquilinos a su suerte, y la modificación en tiempo récord del plan general. En este último caso, se ha tratado de dar solución únicamente a los problemas de los promotores e inversores implicados en los 22 ámbitos de suelo anulados en los tribunales. En dirección contraria, pensamos que es necesario ajustar el número de viviendas previstas a las necesidades reales. De las viviendas previstas en el plan general, Madrid cuenta todavía con 210.899 viviendas pendientes, cifra superior al conjunto de viviendas desarrolladas durante el boom inmobiliario (152.026 entre 2001 y 2011).

Pero las políticas públicas siguen apostando por modelos absurdos e inviables. Dentro de las 131.972 viviendas previstas en la modificación exprés, al menos la mitad son viviendas de protección para su venta. Valga decir que estas viviendas se van a construir dentro de un marco en el que han desaparecido las ayudas a la vivienda protegida en propiedad del plan estatal; en el que es habitual la renuncia de adjudicatarios a las viviendas por no encontrar financiación; y en el que el desplome de los precios en el mercado libre está provocando que las viviendas protegidas estén por encima de los precios de mercado. Dicho de otro modo, el modelo previsto en el planeamiento perpetua las viviendas de protección en régimen de propiedad.

En definitiva, la crisis ha puesto de manifiesto un modelo absurdo, insostenible y socialmente injusto que ahora debemos revertir. Por ello proponemos:

 

1. Introducir tasas especiales, incluida la subida del IBI, a las viviendas vacías en manos de bancos, inmobiliarias, empresas y organismos públicos.

2. Recuperar la propiedad pública de los pisos vendidos por la EMVS y acabar con los desahucios en este parque.

3. Realizar un censo real de viviendas vacías y de viviendas con necesidades de rehabilitación que permita ajustar las propuestas a la situación real.

4. Paralizar los desahucios y los desalojos forzosos, estableciendo convenios con los juzgados para exigir un informe previo de Servicios Sociales sobre la existencia de alternativa habitacional.

5.  Poner en uso de las viviendas vacías de bancos rescatados y de la SAREB, integrándolos en un parque público de vivienda en régimen de alquiler social.

 

* Durante los días 26, 27 y 28 de abril tendrán lugar las primarias de AhoraMadrid. Raquel Rodríguez es arquitecta urbanista y profesora de Urbanismo en la ETSAM-UPM. Rodrigo Calvo es urbanista y activista ecologista. Ambos se presentan en la lista Madrid en Movimiento encabezada por Pablo Carmona.