Opinión · Contraparte

Así vendió Botella viviendas sociales a fondos buitre

.

Ana Encinas (@anaencinasd)

.

 

Un buen día, los inquilinos de una de las urbanizaciones de vivienda protegida en Carabanchel se encontraron en su edificio con un gran cartel que anunciaba una nueva promoción de viviendas. Era 2013 y en un primer momento nadie sospechó de que unos meses después el emisor de su recibo de alquiler cambiaría la EMVS por la empresa Fidere. Emprendieron entonces una investigación. Descubrieron que su vivienda ya no pertenecía a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) porque se habían vendido un total de 5.315 inmuebles públicos, incluidos en 18 promociones de viviendas de Protección Oficial.

El Ayuntamiento de Madrid analiza ahora las manifiestas irregularidades de este proceso en la Comisión de Investigación de la Deuda, Contratación y Políticas Públicas donde participan el concejal delegado de Economía y Hacienda, Carlos Sánchez Mato, Mercedes González por el PSOE y Miguel Ángel Redondo, de Ciudadanos. El PP se ha negado a formar parte de la mesa al considerar que esta auditoría es una “cacería” y una “causa general contra el partido”. Además ha afirmado que no existieron irregularidades en las decisiones adoptadas en los últimos mandatos. Destacó la ausencia de los comparecientes requeridos por su implicación política: Ana Botella, Paz González, ex delegada de Urbanismo y ex presidenta del Consejo de Administración de EMVS; Fermín Oslé, ex consejero delegado de la EMVS; Ana Gomendio López, de la Consejería de Vivienda de la Comunidad Madrid; los concejales del PP, Pablo Cavero y Borja Carabante; el ex director de Vivienda de la Comunidad de Madrid, Juan Van Halen; además de directivos y altos cargos de la EMVS como Pablo Olangua, Javier Tena y Juan José Gracia.

Según este relato, el 20 de junio de 2013 el Ayuntamiento de Madrid aprobaba en Junta de Gobierno la venta de 1860 viviendas de protección oficial al fondo Blackstone-Magic Real Estate, tras haber valorado 4 ofertas de empresas. Estas habían sido recibidas en la EMVS sólo 6 días antes. Después de 20 días de negociación directa, y con una rebaja de dos millones sobre el precio que la empresa presentó al realizar la oferta, el fondo adquirió a través de la empresa Fidere, y por 128,5 millones de euros, un parque de 1860 viviendas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros.

Cuatro meses después, el 31 de octubre de 2013, se formalizó el contrato a través del cual la titularidad de este paquete de viviendas públicas pasó a la empresa Fidere, que las adquirió a un precio unitario que había sido previamente fijado por la misma compañía. Además, se incluyeron 89 inmuebles más -también de protección oficial-, que en un inicio no estaban vinculados a la venta. El total de inmuebles transferidos ascendía a 5.315, según un informe de la Cámara de Cuentas. El comprador pagó 128,5 millones de euros por la operación en la que se incluyeron 652 viviendas destinadas a alquiler social, 72 a alquiler con opción a compra y 580 a alquiler con opción a compra para jóvenes.

Esta venta estaba sujeta a la autorización de la Comunidad de Madrid, que posee competencia en exclusiva en materia de viviendas, ordenación del territorio y urbanismo en la región. Fermín Oslé, en calidad de Consejero Delegado de la EMVS, solicitó este permiso en junio de 2013, pero la operación para entonces ya había comenzado con el anuncio en prensa de la enajenación y la recepción de ofertas por parte de las empresas. Según el PSOE, desde la Comunidad de Madrid se modificó la normativa autonómica para hacer un traje a medida de esta venta.

La deuda de la EMVS, el plan de viabilidad económica y Price Waterhouse Cooper

En junio del año 2013 se aprueba el Plan de Viabilidad de la EMVS. El objetivo era proyectar la actividad de la empresa hasta 2018, proponiendo “la adopción de una serie de medidas que permitan a la sociedad volver a una situación de equilibrio económico”, según el propio informe, que recuerda “el contenido estrictamente social del trabajo desarrollado por la EMVS”. El PP justificó esta operación haciendo referencia a la importante deuda que pesaba sobre la EMVS, que aumentó un 167% durante los gobiernos de Gallardón y Ana Botella.

Este plan fue respaldado por un informe encargado a la consultora Price Waterhouse Cooper (PWC): posteriormente, PWC asesoró también a Fidere, empresa adjudicataria de la venta. La comisión no ha tenido acceso a este informe, que se emitió en abril de 2013 y que no figura en el expediente, aunque sí es de libre acceso el borrador. En este documento, previo a la operación de venta, se analiza de la cartera inmobiliaria de la EMVS y se señalan los aspectos claves del proceso de venta que se estaba preparando.

El texto no puede considerarse un informe de tasación válido, ya que la empresa que lo realiza no está homologada para esta acción por el Banco de España. Tampoco se aporta información individualizada de los distintos tipos de inmuebles a vender, pero sí se fija una horquilla de precio que oscila entre los 110 y los 125 millones de euros, cifras en la que se mueven las 4 empresas que presentaron su oferta de compra. El 3 de mayo la operación se confirmaba mediante el anuncio de la venta en prensa. Un anuncio que sustituye al necesario pliego de condiciones.

La venta de las viviendas de protección oficial a fondos buitre

Tras el anuncio, la EMVS recibió cuatro ofertas por parte de las empresas Azora (118,5 millones de euros), Magic Real Estate – Blackstone (127,5 millones), Lone Star (95 millones) y Harbor Group (130 millones de euros). También mostró su interés en la operación Goldman Sachs, aunque su oferta fue descartada por no constar cantidad monetaria concreta. La adjudicación se resolvió obre base de la horquilla de precio fijado por PWC; y resultó escogida, a pesar de no ser la oferta más alta, la propuesta de Magic-Blackstone.

El día 20 de junio la Junta de Gobierno aprueba el famoso plan de viabilidad y sólo un día después se comunica a Magic Real Estate la admisión de su oferta. Esta empresa es el socio comercial del fondo Blackstone en España y actuaba en representación de Fidere, compañía que consta en la escrituras como propietaria. En ese momento se inició una negociación de compra-venta que duró 15 días. Durante este periodo, la EMVS rebaja el precio global en dos millones de euros por una supuesta morosidad en el pago del alquiler, aunque en la documentación oficial no constan datos que constaten esta situación de falta de pago.

Subida progresiva del precio de alquiler en un 43%

Las personas que habitaban estas viviendas no fueron informadas del inicio del proceso, ni tampoco de las consecuencias que para ellas tendría esta venta. “No existió ningún contacto previo, cuando fuimos descubriendo lo que había pasado nunca imaginamos que nos iban a hipotecar la vida de esta manera”, declaró Arantxa Mejías, presidenta de la Asociación de afectadas y afectados por la EMVS. Ana Botella declaró en pleno que “sólo cambia el propietario”, pero sus palabras tienen poca relación con la realidad. “La venta se hizo sabiendo que en pocos meses finalizarían todos los contratos de la EMVS que tenían vigencia”, relata Arantxa, que afirma que con la extinción del contrato de alquiler Fidere cambiço las condiciones: “se produce una subida progresiva del precio del alquiler en un 43%, hay que volver a pagar la fianza que pagamos hace 10 años y el nuevo contrato nunca tiene una duración superior a 3 años” -frente a los 10 que establecía la EMVS-. Nuevas condiciones que los inquilinos han de aceptar si quieren permanecer en su hogar.

Según la presidenta de la asociación de afectados, “la venta a estos fondos hiena -porque se comen la carroña financiera y se ríen de los inquilinos- fue un caramelo. Llevo pagados ya 70.000 euros por mi casa, que ha sido vendida por 65.000”. También explicó Mejías que han arrebatado a los inquilinos su derecho a compra transcurridos los 10 años de alquiler, tal y como se establecía el contrato firmado con la EMVS.

Hoy solicitan al nuevo ayuntamiento que adopte las oportunas medidas políticas y judiciales para dar una solución efectiva a estos 3 años de incertidumbre. “Es muy difícil para mí el tener la responsabilidad de hablar de la situación tan sangrante que están atravesando mis vecinos. Para la gente que está aquí son papeles y expedientes, pero hay gente con tratamiento para aguantar la ansiedad y es una situación que desestructura la unidad familiar. Además, sabemos que nos enfrentamos a gigantes a los que el anterior ayuntamiento nos vendió”. Su deseo es que la nueva corporación adopte las medidas legales necesarias y actúe como intermediaria con la empresa que ahora es propietaria del inmueble, para dar fin a “una situación que es insostenible a nivel emocional y personal”.

Las irregularidades del proceso de venta

El proceso de enajenación de estas viviendas de Protección Oficial incurrió, según el concejal de Economía y Hacienda por Ahora Madrid, Carlos Sánchez Mato, en una serie de prácticas que podrían calificarse, “cuanto menos como nocivas”. El primero, el incumplimiento de la propia EMVS de su fin social. A pesar de que se realizaron cambios estatutarios que pretendían modificar el objetivo final, se siguió manteniendo entre los objetivos la promoción del alquiler social.

De hecho, un año después de la venta, se explicita que por la situación del mercado inmobiliario, la empresa se orientará hacia el alquiler. “Lo que no se entiende es que para promocionar y potenciar el alquiler lo que se haga sea enajenar viviendas”, declaró Sánchez Mato. Para el concejal, esta venta sólo se entiende “como descapitalización de la empresa, algo que dificultaba el logro de objetivos explícitos”. Concluye además que esta acción resultó ser lesiva para el patrimonio de la EMVS y, en definitiva, para la ciudad de Madrid.

Según el concejal, en esta venta de patrimonio el PP vulneró las leyes de contatación del sector público, del régimen jurídico de las administraciones públicas y procedimiento administrativo común, las instrucciones internas de contratación y el reglamento de adjudicación de viviendas de Madrid. “Se han vendido viviendas a una entidad jurídica cuando el propio reglamento de la EMVS y del Ayuntamiento de Madrid dice que sólo se pueden vender viviendas sociales a entidades jurídicas si hubieran quedado vacantes después de intentos repetidos de ofrecer a personas físicas. Eso no ocurrió en esta venta”, afirma.

El expediente, además, carece de documentación básica. No constan condiciones de venta, ni estudio, ni memoria, ni informes de viabilidad técnica ni jurídica, tampoco se publica el valor de las propiedades a enajenar. Se incumplieron todas las instrucciones internas de contratación y no se fijó con antelación el valor de la venta. Por otro lado, el Consejo de Administración de la EMVS no aprobó la convocatoria de venta, quien actuó como órgano de contratación fue el propio Consejero Delegado, Fermín Oslé, y la propuesta de adjudicación definitiva la hizo el Director de Gestión, Pablo Olangua. La competencia, sin embargo, correspondía a la Comisión Permanente de Adjudicación.

También es evidente la vulneración de los principios de igualdad, transparencia, no discriminación o concurrencia. La operación se diseñó para vender los inmuebles por lotes, algo que supone una barrera de acceso para la libre concurrencia. Además, la maniobra fue rápida porque las empresas ya tenían conocimiento de ella.

¿Es posible anular la venta y que las viviendas vuelvan a ser públicas?

Mariano Benítez de Lugo es el abogado que en 2014 presentó, en representación de los afectados y el PSOE, una querella que señalaba como responsables a Fermín Oslé y a Alfonso Benavides, que actuaba como representante de la empresa Fidere. El Juzgado de Instrucción núm. 38 de Madrid reconocía en una primera resolución que podía existir infracción penal, pero que finalmente fue archivada.

Según Benítez de Lugo, “las irregularidades en el proceso son infinitas” y alega que en la venta sólo se aplicaron las reglas de mercado. No reconoce como válido desde el punto de vista legal el procedimiento de adjudicación y difiere con el despacho jurídico externo que lleva el caso para la EMVS, que sostiene que el proceso podría ser anulable. “Hay argumentos para declarar la nulidad de pleno derecho y, por tanto, revertir esta venta”, declaró en la comisión.

Alega el letrado que se ha prescindido totalmente del procedimiento legal establecido, obviando elementos de contratación que eran de obligado cumplimiento, aunque los servicios jurídicos de la EMVS opinan que el proceso debe solucionarse por la vía del derecho civil. Mariano Benítez de Lugo también recordó que el programa electoral de Ahora Madrid recogía en su punto 3.2 la reversión de esta venta y criticó la “actuación perezosa” del actual gobierno, que ha emitido un informe sobre la posible irregularidad, pero que “tendría que haber empezado en junio del año pasado”. Opina también que aunque la vía jurídica continúa, la política está ausente e insta a la corporación a reunirse con Fidere para presionar en términos políticos y así encontrar una situación que palíe la situación de las personas afectadas.