Felix Arias Goytre, arquitecto urbanista (@felargo)

Miembro del Club de Debates Urbanos

La Operación Chamartín es una actuación que abarca 226 Hectáreas, en la que el 75% del suelo es público. El planeamiento es de iniciativa municipal, por lo que le corresponde al Ayuntamiento establecer las determinaciones y ordenación de la actuación; por ejemplo: el número de viviendas y equipamientos, la cuantía de espacio dedicado a oficinas, el empleo productivo, los parques, ejes y medios de movilidad, etc. Es el consistorio quien establece lo que quiere, elabora el plan y lo aprueba, si bien corresponde a la Comunidad de Madrid su aprobación definitiva tras la Evaluación Estratégica Ambiental y la comprobación del cumplimiento de la legislación vigente.

¿Cómo se plantea la Operación Chamartín en relación con la problemática de vivienda de la ciudad? Y, en particular ¿Cómo es la situación de ésta en la zona norte?

¿Cuál es el problema de la vivienda en Madrid?

Según el estudio incorporado por el Ayuntamiento al Plan Madrid Nuevo Norte (Anexo A1 "Sector Residencial" realizado por ST Consultores), la demanda residencial por demografía en la ciudad de Madrid a 20 años es de 4.500 viviendas anuales.

Analizando otras fuentes municipales se comprueba que estas necesidades - y mucha más demanda - quedarían cubiertas con las 150.000 viviendas vacías que hay en la ciudad, según diversas fuentes, y por el suelo residencial ya calificado que permite construir 179.197 viviendas en la ciudad ("Informe unificado de estado de desarrollo y remanente de edificabilidad de los ámbitos de ordenación vigentes de fecha 1 de enero de 2018"), de las que casi 36.000 pueden ya iniciarse o están pendientes tan solo de licencia, por lo que podrían entrar en el mercado a corto plazo.

La cuestión de la vivienda en nuestra ciudad no radica, por lo tanto, en la escasez de suelo: en términos cuantitativos existe capacidad más que suficiente para la demanda prevista. De hecho, sólo habría que ocupar las viviendas y solares existentes, e ir urbanizando el suelo residencial ya calificado según evolucionaran las necesidades.

Lo que hay es un problema de vivienda estructural que afecta especialmente a los sectores sociales de menores recursos económicos, que no encuentran vivienda barata en compra ni en alquiler, ya que se han disparado los precios sacando provecho de esta población "cautiva".

La urgente necesidad de vivienda en alquiler social

En Madrid una elevada proporción de la población no puede satisfacer sus necesidades de alojamiento en las condiciones que ofrece el mercado, en particular en la zona norte, donde pretende desarrollarse la Operación Chamartín. Resulta necesario ofertar vivienda barata, pues de no hacerlo se fomentará que los hogares con menor capacidad económica tengan que irse de la zona, o incluso de la ciudad, aumentado la segregación social. Las familias con una situación más precaria tendrán que buscar alquileres baratos, ya que las condiciones de mercado y la capacidad de ahorro y financiación les impide comprar.

Pero el estudio municipal mencionado ha obviado esta variable fundamental de la cuestión de la vivienda en la ciudad: no faltan viviendas ni suelo para construir, lo que falta son viviendas sociales (preferentemente publicas) en alquiler. La EMVS de Madrid tiene 25.000 hogares en lista de espera para alquiler social (y otros tantos el IVIMA), si bien la necesidad es mucho mayor porque muchos hogares vulnerables no se apuntan en las listas de espera al desconocer que existe un parque público de vivienda en alquiler -más aun desde las ventas a fondos buitre de viviendas del IVIMA y la EMVS por parte de los gobiernos del Partido Popular-.

A pesar de que la Operación Chamartín es un plan de iniciativa pública sobre suelo mayoritariamente público (75%), el Ayuntamiento no ha incluido una estimación de la necesidad de alquileres baratos ni de la escasez de vivienda pública, que serían las razones que podrían justificar el interés general del desarrollo de una actuación como esta en la que desarrollar suelo residencial. La actual propuesta de 10.474 viviendas, o más ¿por qué no?, podría ser interesante siempre que una mayoría fueran protegidas y se dedicasen al alquiler social. En su lugar se ha optado por impulsar la construcción de oficinas de lujo con una cuantía equivalente a 30 torres como las del norte de la Castellana, algo claramente excesivo e innecesario para el sector inmobiliario, insostenible ambientalmente y que desequilibra social y funcionalmente la ciudad.

Como consecuencia de este "desinterés" por los alquileres baratos, el Ayuntamiento ni se ha planteado la necesidad de destinar suelo dotacional para residencia pública de grupos de mayor necesidad y vulnerabilidad, ni tampoco la oportunidad de hacer una operación de cierta envergadura de vivienda pública en alquiler para afrontar las más que evidentes necesidades sociales. Al final ha terminado mandado más el pelotazo del BBVA y ADIF.

La utilización del 10% de cesión del aprovechamiento: insuficiencia de vivienda protegida y despilfarro del patrimonio municipal

El Ayuntamiento tiene que recibir, por Ley, suelo urbanizado para el 10 % del aprovechamiento urbanístico de las actuaciones de urbanización en cada uno de los ámbitos de actuación de la ciudad. Cuando se aprueben los proyectos de reparcelación y se urbanice, cada una de las tres Juntas de Compensación de la actuación (Centro de Negocios Chamartín, Fuencarral y Las Tablas) deberá ceder al Ayuntamiento suelo para ese 10% de aprovechamiento.

En la Operación Chamartín el Ayuntamiento ha establecido que solo el 20% del suelo residencial se destine a vivienda protegida, algo incongruente puesto que esa cuantía de vivienda protegida es escasa para las necesidades y, además, si se cede todo al Ayuntamiento, no cubre las cesiones (10% del aprovechamiento total) que los promotores tienen que hacer al municipio. Como consecuencia, parte de la cesión obligatoria la recibirá el Ayuntamiento en suelo para vivienda libre o para oficinas.

Los datos

La Operación Chamartín
propone la calificación de suelo para 10.474 viviendas, de las que
el suelo para 2.564 viv sería para vivienda protegida (de 85 m2) y
7.910 serían viviendas libres (de 105 m2). El suelo para vivienda
protegida sería en un 70% para VPPB (1.795 viv) y un 30% para VPPL
(769 viv).

Las viviendas se situarán 2.594 viv en el Centro de
Negocios, 7.139 viv en Fuencarral (La Malmea-San Roque-Tres Olivos) y
742 viv en Las Tablas. El suelo para las 2.594 viviendas protegidas
estaría, por ámbitos: 621 viv en el Centro de Negocios, 1.759viv en
La Malmea-San Roque-Tres Olivos y 184 viv en Las Tablas.

Aunque la memoria no especifica lo que supone la aplicación de estos criterios en cada uno de los ámbitos, si se hacen las cuentas se comprueba que:

• En el Centro de Negocios, el Ayuntamiento se quedará con el suelo para las 621 viviendas de protección y suelo para 1.053 viviendas libres de las 1.973 del ámbito, quedando suelo para 920 viviendas libres para los promotores privados.
• En La Malmea-San Roque-Tres Olivos, el Ayuntamiento se quedará con el suelo para las 1.759 viviendas de protección y suelo para 290 viviendas libres de las 5.380 del ámbito, quedando suelo para 5.090 viviendas libres para los promotores privados.
• En Las Tablas, el Ayuntamiento se quedará con el suelo para las 184 viviendas de protección y suelo para 136 viviendas libres de las 558 del ámbito, quedando suelo para 422 viviendas libres para los promotores privados.

En total el Ayuntamiento se quedaría con suelo de 2.564 viviendas protegidas y para 1.478 viviendas libres, que anuncia dedicará a vivienda protegida.

La pregunta es ¿Por qué el Ayuntamiento no ha calificado más suelo para vivienda protegida, un 30 o 40% en vez de un 20%?, de forma que toda la cesión del 10% del aprovechamiento se pudiera producir en suelo para vivienda protegida, e incluso quedara suelo de vivienda protegida para promotores privados y cooperativas. Máxime si se tiene en cuenta que se trata de un plan de iniciativa pública, por lo que es el Ayuntamiento el que decide los parámetros del plan y es quien, supuestamente, ha redactado el documento.

Esta incongruencia pone además al Ayuntamiento en la tesitura de destinar suelo de vivienda libre a vivienda protegida, lo que supondría depreciar en 186 M € el patrimonio municipal, ya que la diferencia de precios de repercusión entre la vivienda libre y la protegida, estimada por el Ayuntamiento en este plan, es en el Centro de Negocios es de 1.220 €/m2 y en la zona norte es de 1.143 €/m2.

Algo está claro: este proyecto está hecho a medida de los inversores privados, no de la ciudadanía que habita Madrid. Si no las necesidades habitacionales de la gente se encontrarían en primer plano. No hay duda, estamos ante una mala política municipal de vivienda.