Elías Trabada Crende
Sociólogo y urbanista

El Censo de Población y Viviendas de 2011, contabilizó 18.083.690 viviendas principales en España, de las cuales 2.438.575 se encontraban habitadas en régimen de alquiler, representando el 13,5% del parque total de viviendas principales. En retrospectiva histórica con el Censo de 1950, se observa que la importancia porcentual del stock de viviendas en alquiler respecto del total de viviendas principales disminuyó en nada menos 38 puntos y su cantidad absoluta retrocedió en 804.275 viviendas (un decremento de -25%). A diferencia de las viviendas en propiedad, cuya relevancia relativa en el total de las principales subió 33 puntos (de 46% a 78,9%) y su número aumentó en la cantidad de 11.367.630 viviendas (un incremento de 391%). En resumen, el régimen de tenencia de las viviendas principales en España se transformó entre 1950 y 2011 desde una distribución heterogénea y equilibrada entre propiedad y alquiler, a una homogénea y propietarizada.

En líneas generales, el más que notorio declive del alquiler ha sido una consecuencia de las políticas de vivienda implementadas por el Estado español, las cuales se concentraron en promover la propiedad de la vivienda principal, mientras marginaron el régimen de arrendamiento del sistema de ayudas públicas dirigidas a facilitar la accesibilidad de los hogares a la vivienda habitual, objetivo en el que han coincidido las políticas desarrolladas por la dictadura franquista y la monarquía parlamentaria.

En el régimen político actual, se continuó con el modelo de los planes de vivienda plurianuales aunque las políticas y medidas se reorientaron desde las "ayudas a la piedra" del franquismo hacia las "ayudas a la persona" (directas e indirectas). Inicialmente, con el Real Decreto -ley 31/1978, de 31 de octubre, y su desarrollo por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, se unificaron los diversos tipos de viviendas susceptibles de recibir ayu das públicas en la modalidad de la Vivienda de Protección Oficial (VPO). Después, el Real Decreto 1494/1987, de 4 de diciembre, diferenció entre las VPO de régimen general y especial, éste dirigido a los hogares con los ingresos más bajos. Sin embargo, tras ese primer esfuerzo por concentrar las actuaciones públicas en los dos tipos de VPO que, a su vez, dotaba de coherencia social a la política de vivienda, con el Real Decreto 2190/1995, de 28 de diciembre, se inició un proceso de diversificación mediante las viviendas de precio tasado. En la actualidad, el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el todavía vigente Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, definió tres tipos de vivienda protegida para venta, alquiler y alquiler con opción de compra: régimen especial (ingresos familiares máximos de hasta 2,5 IPREM), general (hasta 4,5 IPREM) y concertado (hasta 6,5 IPREM).

Simultáneamente, las Comunidades Autónomas también han creado modalidades de viviendas con protección pública distintas a esos tres tipos estatales, como son las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, las de régimen autonómico de Cantabria, las viviendas garantizadas de Aragón, de precio limitado para familias de Castilla y León o las de iniciativa municipal y autonómica de Andalucía. Si la protección pública de las viviendas protegidas del Plan Estatal 2009-2012 tiene una duración mínima de 30 años desde la calificación definitiva, en los tipos autonómicos se reduce notoriamente el intervalo temporal de protección (por ejemplo, a 7 años, 10 ó 15 años) y, tras vencer el mismo, se pueden vendercomprar en el mercado como una vivienda libre.

Ese proceso de diversificación de los tipos de vivienda protegida ha posibilitado el acceso de capas solventes de clase media al sistema de ayudas públicas, tal como sucedió durante la dictadura franquista, significando una desviación importante de los objetivos y del gasto público en vivienda en favor de hogares que disponían de suficiente capacidad económica para satisfacer su necesidades residenciales en el mercado libre de propiedad o alquiler. En suma, el sistema público de "ayudas a la persona" que se ha implementado durante la monarquía parlamentaria perdió su coherencia social.

Además, las políticas públicas desarrolladas desde 1976 han priorizado la tenencia en propiedad de la vivienda protegida, coincidiendo también en este aspecto con las políticas ejecutadas anteriormente por la dictadura franquista. El Ministerio de Fomento publica información desde 2005 sobre e l régimen de uso de las viviendas protegidas con calificación provisional, resultando hegemónica la propiedad: sobre el total acumulado hasta 2014 (558.642 viviendas), el 78,1% se adscriben a la propiedad, el 19,5% al alquiler y el restante 2,4% a la autopromoción.

En la perspectiva de la Unión Europea, el sistema residencial español se distingue por la marginalidad del alquiler social en cuanto al régimen de tenencia de las viviendas principales, contrastando negativamente con los Estados de la UE que han desarrollado con preferencia esta forma de tenencia para satisfacer las necesidades residenciales de la demanda social no solvente, o con recursos insuficientes, para acceder al mercado libre de la vivienda. En concreto, el parque de viviendas de alquiler social no supera el 2% del total de viviendas principales en España, mientras en el contexto de la Unión Europea destacan los importantes stocks de Finlandia (14%), Francia (17,4%), Reino Unido (18,2%), Suecia (19%), Dinamarca (20%), Austria (20,1%) y Holanda (33% de las viviendas principales). A la luz de estos datos, pensamos que la marginalidad cuantitativa de este régimen de tenencia constituye una de las principales carencias del Estado del Bienestar que ha fraguado en España, así como un signo de su inferior grado de cohesión y desarrollo social.

Si sumamos las viviendas protegidas terminadas en España entre 1976 y 2014, obtenemos la cantidad de 3.211.350 viviendas, las cuales significan el 17,8% de las viviendas principales censadas en 2011. Imaginemos que esas viviendas protegidas se hubiesen promovido para su uso en alquiler social: de haber sido así, hoy nos encontraríamos en un nivel similar al de Francia y Reino Unido. ¿Qué consecuencias pueden derivarse de que alrededor de tres millones de viviendas promovidas en España con ayudas públicas hayan engrosado el parque de viviendas en propiedad?.

En primer lugar, ha supuesto una pérdida de eficacia y rentabilidad social del presupuesto público dedicado a las políticas de vivienda, ya que con una vivienda de alquiler social en un escenario de medio largo plazo se pueden satisfacer las necesidades residenciales de más hogares con ingresos limitados, en la medida que va cambiando de inquilinos así que mejoran su situación económica y disponen de solvencia económica para acceder al mercado libre de alquiler o propiedad.

En segundo lugar, las viviendas protegidas en propiedad han supuesto una mejora del patrimonio de los hogares beneficiados, los cuales a medio-largo plazo hantendido a incrementar la demanda solvente y efectiva en el mercado libre de la vivienda en propiedad, suponiendo una desviación de la política de vivienda desde su aparente objetivo social hacia una velada finalidad económica en favor de los actores privados del mercado inmobiliario-financiero. En tercer lugar, el escaso control y aplicación del derecho de tanteo y retracto por parte de las Administraciones públicas sobre la venta de viviendas protegidas de segunda mano, ha posibilitado el fraude y la especulación frecuentes en un parque de viviendas promovido con ayudas públicas. Esta práctica ilícita pero tolerada ha contribuido a la ineficiencia y crisis del sistema residencial español, alimentando la subida de precios en el mercado libre, actuando como uno de los factores causantes de las burbujas inmobiliarias de 1986 a 1992 y de 1998 a 2008. En cuarto lugar, su venta también ha favorecido la desigualdad social, ya que quienes han tenido necesidad de una vivienda habitual y han comprado una vivienda protegida de segunda mano a un precio revalorizado, generalmente han costeado la movilidad socio-residencial ascendente del hogar vendedor que, gracias a esa ganancia, ha podido comprar una vivienda en el mercado libre con mejores atributos de calidad, superficie, equipamientos y entorno ambiental, además de dotarse de un mayor prestigio social.

En definitiva, valoramos que la política de vivienda concentrada en promover viviendas protegidas en propiedad ha sido un grave error, pues ha contribuido a reproducir e incluso a acentuar el problema de accesibilidad a la vivienda habitual entre los hogares con ingresos limitados o insuficientes respecto de las condiciones económicas del mercado de viviendas libres. Precisamos con urgencia de un cambio copernicano en las políticas de vivienda, las cuales deben reorientarse a promover el alquiler social, basándose en una lógica de intervención pública que priorice la vivienda como un bien de primera necesidad (valor de uso), desechando su concepción de producto de inversión con el que especular y obtener un beneficio (valor de cambio). Esa nueva política tendrá la finalidad de crear un parque relevante de viviendas protegidas de alquiler social, sobre todo para garantizar el acceso de los hogares
en la pobreza severa y el precariado a la vivienda habitual, impulsando la cohesión, libertad e igualdad social, la eficacia y eficiencia del gasto público en vivienda, pero también emergiendo como una alternativa residencial que contribuya a moderar los precios en el mercado de vivienda libre de alquiler y propiedad.