Opinion · Dominio público

Madrid Nuevo Norte y la cultura del pelotazo urbanístico

Ana Iglesias

Miembro de la Plataforma Zona Norte

La Operación Chamartín es la mayor operación de especulación con terrenos de la historia reciente de España. Su última versión presentada el pasado 27 de julio, Madrid Nuevo Norte, antepone intereses económicos particulares a los intereses generales. Erradicar la cultura del pelotazo requiere cambiar la política de las Administraciones Públicas.

En mayo de 2016 el Pleno del Ayuntamiento de Madrid denegó la aprobación del Plan de la Operación Chamartín de 2015, que había recibido más de 2.000 alegaciones en contra. El gobierno municipal presentaba un proyecto alternativo tras la participación de todos los agentes interesados, incluyendo colectivos sociales. Desde el Ayuntamiento afirmaban que “la cultura del pelotazo urbanístico se ha terminado[1].

Esa cultura se basa en la connivencia entre propietarios de terrenos y Administraciones Públicas que, en vez de realizar planes urbanísticos atendiendo al interés general, los hacen a medida de su propio beneficio (económico y político). La Operación Chamartín es el mayor ejemplo reciente. Su última versión, Madrid Nuevo Norte, restaura las características especulativas cuestionadas en 2016.

La historia económica de la actuación puede resumirse así: desde 1993 el Estado, a través del Ministerio de Fomento y Renfe (hoy también Adif), aspira a financiarse con la enajenación del suelo junto a la estación de Chamartín y necesita una ordenación urbanística adecuada[2]. Para ello, contrata a un socio (hoy la empresa DCN, controlada por el BBVA) que convenza al Ayuntamiento y la Comunidad de que aprueben la ordenación[3]. El socio obtiene la diferencia entre el valor del suelo en el mercado y los costes que surjan de las negociaciones[4].

Hasta 2015 se fue trabajando en un consenso. La Comunidad y el Ayuntamiento toleraban el negocio si no invertían ni un euro y cobraban un peaje en infraestructuras[5]. Así que DCN y Adif-Renfe firmaron un acuerdo económico por el que las entidades estatales recibirían 1.300 millones de euros por sus terrenos, a pagar en 20 años[6]. Se redactó un proyecto que asumía el peaje de la Comunidad y el Ayuntamiento y que dejaba a DCN más de 1.000 millones de beneficio[7], que podía obtener con la reventa de los terrenos, sin construir nada.

Para que el plan urbanístico diera cobertura a estas especulaciones, tenía que mostrar los signos típicos de un pelotazo: edificabilidad desproporcionada metida con calzador, productos inmobiliarios caros de escaso interés social (viviendas de lujo, oficinas “prime”…), dotaciones mínimas legales en malas ubicaciones, sobrecarga de la movilidad en zonas saturadas, traslado de instalaciones en funcionamiento, etc. Por más propaganda que se hiciera, el proyecto era controvertido y ampliamente cuestionado.

El Ayuntamiento se descolgó de este proyecto con la llegada de Ahora Madrid al gobierno, apoyado por el PSOE. Renunció a cobrar peaje y promovió una drástica rebaja de la edificabilidad para hacerla comparable a la de la zona, que ya es la más alta de Madrid. El proyecto alternativo, que incorporaba la participación social, destrozaba el negocio entre el Estado y el socio privado, al rebajar un 45% el valor previsto de los terrenos. Así que utilizaron toda su influencia política y mediática para devolver al Ayuntamiento al redil[8].

¿Qué tiene que hacer el Ayuntamiento?“, decía el exministro de Fomento a la alcaldesa, “tiene que ponerse de acuerdo con los propietarios del suelo“. “Y así lo hemos hecho“, anunciaba ella en la presentación de Madrid Nuevo Norte[9]. La renuncia del Ayuntamiento a cobrar peajes[10] y la mejora de las perspectivas de negocio inmobiliario permiten anunciar rebajas de edificabilidad respecto a 2015, pero sigue siendo muy superior a la de la zona y metida con calzador. El nuevo proyecto restaura todos los signos del pelotazo para que especuladores y Administraciones ganen: Adif cobre sus 1.300 millones, la Comunidad su peaje (219[11]) y el socio obtenga 1.600 millones[12] con la reventa.

Detrás del consenso entre Administraciones y propietarios de suelo, la Operación Chamartín sigue planteando cuestiones políticas de fondo sobre la cultura urbanística en nuestro país: ¿Qué función tiene el suelo público en la ciudad? ¿Por qué el Estado y la Comunidad cargan a un solo barrio el coste de infraestructuras que sirven a un ámbito superior? ¿Qué pinta una empresa privada condicionando el urbanismo en Madrid[13]? ¿Por qué el Ayuntamiento y la Comunidad amparan negocios de terceros que no deberían vincularles? ¿Cómo se interpreta el mandato constitucional de impedir la especulación con el suelo para garantizar el derecho a la vivienda[14]?

Erradicar la cultura del pelotazo urbanístico requiere un cambio político a todos los niveles. Si el Ministerio-Adif-Renfe terminara el contrato con el socio privado[15] y las Administraciones ajustaran las cargas urbanísticas en la Operación Chamartín, con una financiación más solidaria de las inversiones públicas acorde a su destino real y evitando sobrecostes innecesarios de traslado, los habitantes de Madrid podrían soñar con una actuación urbana totalmente distinta, donde la atención a los intereses generales fuera clara y menos controvertida.

Los terrenos podrían seguir siendo públicos cediéndose a la Comunidad y a Ayuntamiento. La edificabilidad podría bajar a niveles razonables que no afectaran tanto a la movilidad. La vivienda podría ser pública en alquiler. Las reservas de suelo para equipamientos atenderían a las necesidades de los barrios. Las zonas verdes no estarían sobre una losa de hormigón. Las instalaciones operativas se integrarían… En resumen, el “urbanismo de consenso”[16] no sería un mero acuerdo entre agentes con intereses económicos en los terrenos, se basaría en un consenso social que pusiera fin a la cultura del pelotazo.


NOTAS
[1] Diario de Sesiones del Pleno del Ayuntamiento de Madrid, Núm. 1.291, p. 49:
https://www.madrid.es/UnidadesDescentralizadas/UDCPleno/Actividad/Pleno/2016/2016-05-25/DS_1291_PO_25_05_16.pdf 
[2] En 1993, cuando la Operación Chamartín era mucho menor que la actual, ya se entendía que su objetivo es “recaudar ingresos para la compañía propietaria del suelo”.
https://elpais.com/diario/1993/04/16/madrid/734959465_850215.html
[3] Desde 1993 “el promotor, […] definirá el contenido y los equipamientos con los responsables municipales y de la Comunidad”.
https://elpais.com/diario/1993/03/04/madrid/731247857_850215.html
[4] Desde el inicio es condición para atraer al socio inversor que obtenga “suelo edificable […] más barato que el del mercado en la zona”.
https://elpais.com/diario/1993/03/04/madrid/731247857_850215.html
[5] El extremo más delirante de estos peajes se alcanzó bajo el gobierno de Esperanza Aguirre, cuando la Comunidad exigía que las plusvalías de terrenos financiaran absolutamente todas las inversiones previstas por la Comunidad y además infraestructuras regionales que ni siquiera pasaban por allí, como la R-1 y el cierre de la M-50. Ver:
http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobtable=MungoBlobs&blobcol=urldata&blobkey=id&blobheadervalue1=filename%3D061204+OPERACION+CHAMARTIN.pdf&blobwhere=1158601303146&blobheadername1=Content-Disposition&ssbinary=true&blobheader=application%2Fpdf https://www.20minutos.es/noticia/180058/0/simancas/operacion/chamartin/#xtor=AD-15&xts=467263
[6] Estimación a partir de las condiciones específicas que se mencionan en las Memorias de Cuentas Anuales de Adif (pp. 54 ss.) y Renfe (pp. 55 ss.):
http://www.adif.es/es_ES/compromisos/doc/CUENTAS__ADIF_2017art.129.3.pdf http://www.renfe.com/docs/INFORME%20AUDITORIA_%20CUENTAS%20CONSOLIDADAS_%20INFORME%20GESTION%20EPE%202016.pdf
[7] Estimación propia a partir de los datos del Plan Parcial de Reforma Interior del ámbito y el contenido de los convenios presentados a información pública en 2015.
[8] La primera medida fue la oposición inmediata al proyecto alternativo. El concejal de urbanismo explicaba: “se lo hemos presentado al Ministerio de Fomento y a la Comunidad de Madrid […] y lo que vemos […]es un bloqueo por parte de estas dos administraciones que se niegan a aprobar cualquier operación que no sea la que ha presentado el banco, situando los intereses […] de una entidad financiera por encima de […]los intereses generales de todos los madrileños.
https://www.youtube.com/watch?v=nvt1Kj7OzhU&feature=youtu.be La segunda fue un requerimiento del Ministerio para que el Ayuntamiento anulara el acuerdo de pleno y se aviniera a negociar. Ver p. 56:
http://www.adif.es/es_ES/compromisos/doc/CUENTAS__ADIF_2017art.129.3.pdf La tercera la interposición de recursos judiciales contra la decisión del Pleno de enterrar el proyecto de 2015.
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2016/07/04/empresas/1467645492_136583.html
https://okdiario.com/espana/madrid/2016/08/02/cifuentes-recurre-tribunales-anulacion-carmena-operacion-chamartin-299078 Y todo ello envuelto en una campaña mediática de descrédito del Ayuntamiento:
https://www.libremercado.com/2016-05-10/enfado-y-perplejidad-del-resto-de-actores-implicados-en-la-operacion-chamartin-1276573738/
http://www.elmundo.es/economia/2016/05/11/5733438d22601d621b8b4694.html
https://www.estrelladigital.es/articulo/madrid/empresa-promotora-operacion-chamartin-planta-carmena/20160510103823283722.html
https://www.madridiario.es/434420/distrito-castellana-norte-operacion-chamartin
https://www.libremercado.com/2016-06-08/chorreo-de-criticas-a-carmena-por-su-plan-chamartin-es-un-documento-sin-base-legal-1276575920/
[9] https://www.youtube.com/watch?v=WRWhaBFR2Og&feature=youtu.be&t=51m03s
[10]Para compensar a los operadores privados de la reducción de sus plusvalías, el Ayuntamiento de Madrid asumiría el coste de las infraestructuras viarias previstas.”
https://www.libremercado.com/2017-07-26/carmena-fomento-y-dcn-alcanzan-un-acuerdo-sobre-la-nueva-operacion-chamartin-1276603472/
[11] Deducido del punto 17 del acuerdo MNN (retirado de la web del Ayuntamiento, pero que sigue en internet) y de los costes consultados en el Plan Parcial de Reforma Interior de 2015, junto al convenio:
http://www.avlaflor.org/wp-content/uploads/2017/09/Acuerdo-ADIF_-DCN_AYTO.pdf
[12] Estimación aproximada basada en el método de valoración de terrenos de la Ley estatal del Suelo contemplando la edificabilidad lucrativa y las cargas previstas en MNN, los precios inmobiliarios en la zona, los costes de referencia de la construcción de la Comunidad de Madrid, las primas de riesgo legales aplicables a obras de urbanización y la superficie de suelo propiedad de Adif que genera aprovechamiento en base a la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
[13] La máxima expresión se alcanzó en una reunión en la que, para corregir la actitud del Ayuntamiento,  fue directamente el presidente del BBVA a defender sus intereses junto con el resto de Administraciones:
https://www.libremercado.com/2016-06-08/chorreo-de-criticas-a-carmena-por-su-plan-chamartin-es-un-documento-sin-base-legal-1276575920/
[14] Artículo 47 de la Constitución Española.
[15] La prórroga del Acuerdo de Bases para no extinguir el contrato vence el 31 de diciembre de 2018, según la Memoria de Cuentas de Renfe antes citada.
[16] http://www.europapress.es/madrid/noticia-carmena-reivindica-madrid-nuevo-norte-ejemplo-urbanismo-consenso-comunidad-siga-recurso-20171116202305.html