Otras miradas

Las claves fundamentales de la moratoria de arrendamientos de locales para autónomos y pymes para hacer frente al covid-19

Maria Esteban Casares

Lumbreras Abogados

Varios carteles de 'Se Alquila' en la pared de un edificio en Madrid. E.P./Marta Fernández
Varios carteles de 'Se Alquila' en la pared de un edificio en Madrid. E.P./Marta Fernández
CORONAVIRUS;COVID-19;ESTADO DE ALARMA;PANDEMIA;CRISIS;ECONOMÍA;CONSEJO DE MINISTROS
31/3/2020

La entrada en vigor del RD 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, instauraba un método dirigido exclusivamente a viviendas habituales para el aplazamiento del pago del alquiler, pero olvidaba a los locales y negocios, dejando por tanto en desamparo a arrendadores y arrendatarios de los mismos.

Teniendo en cuenta que el estado de alarma ha supuesto el cierre de la mayoría de dichos locales, la falta de ingresos puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler lo que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades, amén de que la falta de ingresos al arrendador, sobre todo si es un pequeño propietario, le podrá suponer un gravé problema económico, pues muchos de ellos viven en gran medida de estas rentas.

En este contexto, la prolongación de esta situación excepcional ha llevado al Real Decreto-Ley, de 21 de abril, BOE 22 de abril, que aprueba un nuevo paquete de medidas entre otras para reducir los costes operativos de pymes y autonomos.

Una de ellas es la posibilidad de aplazamiento del pago de arriendos, basada en el tipo de arrendador, distinguiendo entre "arrendamientos con grandes tenedores", que están obligados a aceptar el aplazamiento y "arrendamientos con demás arrendadores" que no tienen dicha obligación y deben negociarse.

1.- Cuando el arrendador sea empresa o entidad pública o un gran tenedores decir, que posea más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, el arrendatario, sea  persona fisica o juridica, podrá solicitar de la persona arrendadora en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley (desde el 23 de abril hasta el 23 de mayo), la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

La citada moratoria  se aplicará de manera automatica y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prorrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19 sin que pueda superarse, en ningún caso los cuatro meses.

El inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que comienzan una vez se supere la situación indicada anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes aludidos anteriormente, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prorrogas.

2.-Para el resto de arrendadores, el procedimiento es el mismo, solicitud por el arrendatario en el plazo de un mes, y devolución sin intereses, pero no es de obligatoria aceptación, sino que deberán ser serán las partes quienes tengan que consensuar las condiciones del aplazamiento. Otra importante diferencia,  es que se podrá recurrir a  la fianza total o parcialmente para que el arrendatario pueda afrontar el pago de la renta con más liquidez, debiendo reponer la cantidad utilizada  en un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Requisitos que debe cumplir los autonomos y pymes en el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad economica para poder acceder a esta moratoria.

Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la autoridad competente,  o se  acredite una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

El arrendatario  autónomo deberá acreditar estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, de los Trabajadores de Mar, o de alguna de las Mutualidades sustitutorias del RETA, y en el caso de Pymes tener menos de cuatro millones de activo, u ocho de facturación o menos de cincuenta trabajadores.

Las solicitudes podrán ser revisadas, dando lugar a responsabilidades por daños y perjuicios, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Como conclusión diremos que las medidas adoptadas, si bien ayudan, parecen centradas en los grandes arrendadores, e incurren en evidentes indefiniciones que no ayudan a su aplicación y que deberán ser por tanto los intervinientes, con la mejor voluntad los que alcancen acuerdos que permitan sobrellevar la crisis.

Por ejemplo, en el caso de pequeños arrendadores, se echa en falta en este caso algún método último de arbitraje, para el caso de que ambas parte no se pongan de acuerdo, y a la hora de justificar la disminución de actividad, se obvia algún criterio para aquellas empresas de creación reciente, que no disponen de balances del año anterior o este es poco significativo, o aquellas que son de temporada, por ejemplo los orientadas a la hostelería o turismo de verano, cuya facturación no empieza hasta el periodo vacacional de Semana Santa, que no es el mismo en todos los años.