Otras miradas

Análisis de la moratoria hipotecaria

Carlos Lapresta Tascon

Lumbreras Abogados

A consecuencia de la excepcional situación provocada por el Estado de Alarma decretado por el Gobierno por la crisis del COVID-19, numerosas familias han visto disminuir notablemente sus ingresos o como éstos han cesado, lo que se traduce en la imposibilidad de asumir los pagos mensuales de sus hipotecas.  Para tratar de paliar esta grave situación, el Gobierno dictó el  RDL 8/2020 , de fecha de 17 de marzo, el cual, entre otras medidas, establece una moratoria que permite el aplazamiento de las cuotas del préstamo hipotecario en determinados supuestos y bajo el cumplimiento de una serie de requisitos y condiciones.

Inicialmente, el RDL 8/2020 hacía referencia a los préstamos hipotecarios "para" la adquisición de vivienda habitual vigentes a la entrada en vigor del Estado de Alarma, de manera que una interpretación literal excluía aquellas otras hipotecas obtenidas con otra finalidad, como refinanciar deudas previas, la apertura de un negocio o la adquisición de una segunda vivienda.

Ante las críticas y dudas que suscitaba la regulación inicial, el RDL 11/2020 , de 31 de marzo,  amplió la moratoria a aquellos préstamos destinados para la adquisición "de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales"  y viviendas secundarias, en las que el deudor hipotecario, persona física, propietario y arrendador de las misma, hubiera dejado de cobrar la renta a consecuencia de la moratoria de alquileres.

Para poder acogerse a la moratoria hipotecaria se exige que el deudor se encuentre en situación de vulnerabilidad, situación que queda definida si se cumplen TODOS  los requisitos:

  1. Que el deudor pase a estar en situación de desempleo o, caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de su facturación, al menos un 40%.
  2. El conjunto de los ingresos de la unidad familiar no superará, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de 3 veces el IPREM mensual - es decir, 1.613,50 € - con adaptaciones según el número y situación de sus miembros  (por ejemplo, 5 veces si el deudor tiene discapacidad o 4 si alguna persona con discapacidad forma parte de la unidad familiar)-
  3. Que las cuotas hipotecarias, más los gastos y suministros básicos, es decir, agua, electricidad, calefacción, comunidad y servicios de telefonía, resulten igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
  4. Alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, entendiéndose producida tal alteración cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

Las principales críticas se centran en este apartado y diversas organizaciones de consumidores han calificado, no sin razón, como excesivos y demasiado estrictos los requisitos necesarios para acogerse a la moratoria hipotecaria, que hace que sólo unos pocos conseguirán acreditar la situación de vulnerabilidad y acceder a la moratoria.  No obstante lo cual, las entidades financieras señalan que ya son decenas de miles las solicitudes recibidas, y todo hace prever que irán aumentando en lo sucesivo.

Tampoco se define de forma concreta cómo se deben calcular los ingresos mensuales, y cabe cuestionarse si se refiere a ingresos brutos o netos, o solo deben tenerse en cuenta otras rentas (alquileres, dividendos, etc.) o que ocurre con ingresos que no tengan una periodicidad mensual.

Por lo tanto, parece lógico concluir que sería más adecuado que se exigieran únicamente dos condiciones, esto es, que la situación laboral de la unidad familiar hubiera empeorado sustancialmente a consecuencia de la crisis sanitaria y que los gastos representen un 35% o más de sus ingresos.

Otra solución más sencilla para aliviar la carga hipotecaria de los consumidores, y que se antoja menos perjudicial tanto para hogares como para bancos,  sería que el Gobierno obligara a la entidades bancarias a aceptar las solicitudes de carencia de pago que cualquier afectado que hubiera perdido su empleo o hubiera tenido una disminución sustancial de sus ingresos pudiera presentar. Dicha carencia podría ser total, es decir, que el prestatario dejara de pagar la cuota de la hipoteca durante un período  de tiempo, o parcial, en cuyo caso, solo se abonarían intereses pero no se devolvería el capital.

La solicitud de la moratoria hipotecaria puede hacerse hasta un mes después del fin del Estado de Alarma.

Se deben aportar con la solicitud una serie de documentos tales como:

  • Certificado de Desempleo o de Cese de actividad en caso de trabajadores autónomos.
  • Libro de Familia o documento acreditativo de pareja de hecho, Certificado de Empadronamiento y, en su caso, Declaración de Discapacidad, Dependencia o Incapacidad Permanente.
  • Nota Simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de los miembros de la unidad familiar y escritura de compraventa de la vivienda.
  • Contrato de arrendamiento, en el caso de que la moratoria se solicite respecto de préstamo hipotecario de una vivienda en alquiler.
  • Declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes

No obstante, si el solicitante no pudiera aportar alguno de los documentos referidos,  podrá sustituirlo mediante una declaración responsable en la que se justifique expresamente los motivos que le hayan impedido aportarlos, los cuales deben estar justificados por la situación del Estado de Alarma. Una vez finalizado el Estado de Alarma tendrá un plazo de 1 mes para su aportación.

Cabe destacar que la moratoria no se concede por el prestamista, ni requiere acuerdo entre las partes o novación del contrato, sino que la suspensión de los contratos es automática transcurridos 15 días desde la solicitud. La mayor parte de las entidades bancarias han habilitado un formulario online para solicitar la moratoria hipotecaria y enviar la documentación necesaria, momento en el cual, se bloquea automáticamente el pago de la cuota hipotecaria, y se procede a estudiar si el solicitante cumple o no los requisitos para acogerse a la moratoria.

Durante el período de vigencia de la moratoria, queda en suspenso el pago del préstamo,  y tampoco se devengarán intereses de ningún tipo ni por supuesto se puede declarar el vencimiento anticipado del mismo.

El RDL 11/2020 fija la duración de la moratoria en 3 meses,  que podrá ser ampliada por el Gobierno, sin que puedan modificarse el resto de las condiciones del préstamo.

A pesar del efecto automático y no pactado de la novación se exige que se formalice en escritura pública y se inscriba en el registro, sin que en ningún caso la modificación del préstamo y su plazo altere el rango de la hipoteca.  No obstante, el reciente RDL 15/2020, de 21 de abril, exime a los ciudadanos que soliciten la moratoria de abonar los gastos de Notario y Registrador de la Propiedad que conlleve dicho trámite, obligación que corresponderá y deberá asumir el prestamista.

Por último, destacar que si a un deudor se le hubiera aplicado la moratoria y beneficiado de las medidas sin reunir los requisitos exigidos, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir (incluidos los gastos generados), importe de los cuales no podrá resultar inferior al beneficio indebidamente obtenidos por la aplicación de la moratoria. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas.

Este apartado es también, problemático, ya que si gran parte de las solicitudes pueden ser rechazadas por no cumplir todos los requisitos, como se ha señalado anteriormente, es posible que esos solicitantes, aunque hayan obrado de buena fe, tengan que asumir el pago de daños y perjuicios, y gastos por un importe superior al beneficio obtenido.