Dominio público

De vivienda, hipotecas e impuestos

LUIS ÁNGEL HIERRO

04-11.jpgEn los últimos años, se ha producido un fortísimo crecimiento de la producción y, sobre todo, del precio de la vivienda, y un importante aumento del endeudamiento de las familias, consecuencia de una demanda desenfrenada, amparada en el aumento de la población y el empleo, y en variables financieras, como la caída de los tipos de interés, el aumento de los plazos de amortización y el crédito fácil. Precisamente, el papel que juegan las condiciones financieras en la demanda de vivienda ha hecho que el rebrote inflacionista y la crisis financiera localizada en Estados Unidos haya agotado el proceso de expansión y haya llevado al sector a la crisis en apenas seis meses.

Los préstamos de interés variable han trasladado automáticamente las subidas de tipos a las cuotas hipotecarias, de forma que las familias ya endeudadas han sufrido una importante reducción de la renta disponible para otros gastos o, en el peor de los casos, han entrado en morosidad. Por su parte, para las familias todavía no endeudadas, el aumento de los tipos de interés ha reducido el principal del préstamo al que pueden acceder y, por tanto, si no bajan los precios de la vivienda, no podrán adquirirla. Si a esto unimos la restricción general del crédito por la crisis financiera, el frenazo de la demanda de vivienda es inexorable.

En efecto, para los bancos, el primer impacto es un aumento de la morosidad y, consecuentemente, de las provisiones y de los gastos de ejecución. Como para cubrirse de pérdidas futuras tienen que endurecer las condiciones de garantía de los préstamos –ahora miran con lupa las tasaciones y las fuentes de ingresos– y disponen de menos dinero para prestar por la crisis subprime, el resultado es una reducción del crédito, que contribuye a frenar más la demanda de vivienda.

Además, esta situación se produce en un momento en el que se acumula una impresionante oferta de vivienda, construida con las expectativas de un boom inmobiliario que hoy ya es historia, lo que conduce inevitablemente primero a la reducción de la producción y del empleo, y finalmente a la deflación en el mercado de vivienda. Deflación que puede agravarse si al final los bancos tienen que ejecutar las hipotecas, pues el precio de la vivienda bajará aún más y la crisis del sector será más larga y más profunda, lo que generará aún más desempleo.

Esta situación es la que se está produciendo en Estados Unidos, donde la deflación ya es manifiesta, el sector ha llegado al crack y la economía se encuentra al borde de la recesión. Tal es la preocupación que la Administración Bush se ha lanzado al salvamento financiero, primero buscando acuerdos con la banca para retrasar las subidas de tipos en las subprime; más tarde, hace apenas dos meses, con el plan Project Lifeline, que permite paralizar un mes la ejecución de cualquier hipoteca para poder renegociar condiciones; y ahora, ante la presión de los demócratas, anunciando un plan para que los bancos condonen parte de la deuda a cambio del aval de la Administración y así adaptar el tamaño de los créditos a los nuevos precios de la vivienda, ya que los primeros empiezan a ser superiores a los segundos.

En España, donde la situación hoy por hoy es menos grave, la medida financiera propuesta por el PSOE en plena campaña electoral ha sido alargar los plazos hipotecarios. Curiosamente, el debate sobre esta medida se ha centrado en los costes del cambio de escritura, que no son problema porque pueden incorporarse al nuevo préstamo, cuando lo verdaderamente importante es que se pacten préstamos de cuota constante por ajuste del plazo –si sube el tipo de interés, aumenta el plazo de amortización y si baja el interés disminuye el plazo– para evitar fenómenos de ilusión financiera en las familias si en el futuro se reducen los tipos de interés, pues al bajar la cuota, se produciría una mejora aparente de la renta disponible que podría llevar a aumentar aún más el endeudamiento familiar e impedir soluciones similares en el futuro.

Bien diseñada la medida, los problemas se trasladan a que requiere una inyección de liquidez que debe hacerse efectiva en un entorno inflacionista y a que las posibilidades reales de alargamiento de plazos son pequeñas porque el Banco de España ha consentido que los plazos de las hipotecas se hayan extendido en exceso –algún día habrá que valorar la contribución de la institución a la burbuja inmobiliaria.

No obstante, es evidente que nos encontramos ante la primera medida coherente con el problema, pues se intenta solucionar un problema financiero con una medida financiera y no con una fiscal, como se proponía por parte del PP. De hecho, basta un pequeño cálculo para saber lo inviable de las medidas fiscales en estos menesteres. En efecto, para compensar la subida de interés producida entre 2006 y 2007 –menos de un punto– a una familia que reciba el salario medio –unos 19.500 euros– de un préstamo hipotecario medio –unos 150.000 euros– que le supone unos 900 euros más en la cuota anual, es necesario reducir el tipo medio efectivo del IRPF más de un 35%, mientras que alargando el préstamo en 6 años –de 26 a 32– obtenemos exactamente el mismo efecto sin coste para la hacienda pública.

En definitiva, lo acertado es buscar soluciones financieras para lo que es un problema financiero, pues las soluciones fiscales sólo conseguirían dilapidar inútilmente el superávit presupuestario.

Luis Ángel Hierro es Ex secretario primero de la Comisión de Economía del Congreso de los Diputados y profesor de Economía de la Universidad de Sevilla