Otras miradas

Regular el alquiler, la gran oportunidad de la futura Ley por el Derecho a la Vivienda

Elga Molina Roig

Asesora jurídica en Derecho inmobiliario y técnica superior de vivienda de SMHAUSA

Una activista sostiene una pancarta durante una manifestación en la estación de tren de Sants, a 16 de septiembre de 2022, en Barcelona, Cataluña (España).. -David Zorrakino / Europa Press
Una activista sostiene una pancarta durante una manifestación en la estación de tren de Sants, a 16 de septiembre de 2022, en Barcelona, Cataluña (España). -David Zorrakino / Europa Press

Con la inflación desbocada, es urgente aprobar medidas extraordinarias que pongan límite a los aumentos de los precios de alquiler, más allá del límite del 2% en la actualización de las rentas que finaliza en diciembre. Medida que ya se han puesto en marcha en otros países como, por ejemplo, Escocia, y que está reclamando Ada Colau y otras organizaciones civiles como el Sindicato de inquilinos.

Ahora bien, la aprobación de una Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda va más allá, y brinda la oportunidad de fijar unos objetivos a largo plazo que mejoren nuestro mercado de vivienda y así dotarlo de la estabilidad y seguridad que precisa para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada de los ciudadanos. Es necesario reformar el mercado de alquiler español, para corregir las disfunciones existentes en la actualidad, conseguir un equilibrio real entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato y que, de este modo, el alquiler sea una alternativa real al régimen de propiedad en nuestro país, tratando de que la tasa de alquiler aumente hasta los estándares europeos (30,7%). Para ello, es importante aprovechar la experiencia de otros países europeos que demuestran que es posible utilizar modelos alternativos a la propiedad, que incentiven un uso más flexible de la tenencia de una vivienda y con menos inversión de recursos públicos.

España tiene un mercado de alquiler deficiente que precisa ser reformado porque es uno de los países europeos con la tasa de alquiler más baja (23%) y con menos vivienda social en alquiler (2%), lo que ha evidenciado las carencias del sector, especialmente a partir de la crisis económica e inmobiliaria en septiembre de 2007, que han debilitado los valores tradicionalmente atribuidos al régimen de propiedad, manteniendo altas tasas de vivienda vacía (13,7%) y de mercado negro de alquiler (41,4%).

Para ello debería adoptarse una legislación que, por un lado, ofrezca al arrendatario estabilidad, fomentando los contratos de alquiler de larga duración, con prórrogas obligatorias que eviten su exclusión del mercado con aumentos de renta excesivos. Que el acceso a una vivienda sea asequible. En el mercado privado podría lograrse a través de la regulación de un sistema que permita contener las rentas en las zonas declaradas de mercado tensionado (mucha demanda, poca oferta y precios elevados), pues cabe recordar que España es el sexto país por la cola en Europa, en cuanto al esfuerzo que deben hacer las familias para pagar el alquiler, con una tasa del 42,1%, mientras la media europea se sitúa en el 26,3%.

Además, deberían adoptarse fórmulas que faciliten su flexibilidad, facilitando el desistimiento, la realización de las obras necesarias para habitar en condiciones adecuadas cuando el arrendador no las realice voluntariamente y a través del subarrendamiento en determinados casos reglados. Por otro lado, no se puede olvidar que el arrendador utiliza la vivienda como activo financiero para obtener una rentabilidad, y que debe garantizarse que obtiene un beneficio razonable, para asegurar su derecho a la propiedad y que existe una oferta suficiente en el mercado, pero sin dar cabida a la especulación, pues estamos tratando del hogar de las personas y, por lo tanto, estas viviendas tienen la finalidad de satisfacer un derecho fundamental.

La rehabilitación también es una herramienta clave para asegurar que las viviendas alquiladas no queden obsoletas. Debería fomentarse a través de programas específicos, financiación para abrir convocatorias de ayudas para rehabilitar viviendas que se destinen al arrendamiento. Y a través de una legislación que incentive que los arrendadores mejoren la habitabilidad, eficiencia energética y confortabilidad de sus viviendas, por ejemplo, permitiendo aumentos de renta por encima de los límites establecidos en la regulación de los precios de alquiler.

Por último, no cabe olvidar que, para disponer de un mercado de alquiler transparente y adecuado a la realidad, es preciso conocer su funcionamiento y disponer de todos los datos precisos para realizar políticas públicas de vivienda adecuadas a la realidad y dar seguridad a las partes del contrato, favoreciendo el afloramiento del mercado negro existente. Por este motivo, es imprescindible la creación de un Registro de Alquileres a nivel estatal, donde consten inscritos todos los arrendamientos de vivienda, que a su vez pueda servir de herramienta para controlar las malas prácticas arrendaticias. Fortalecer el papel de las asociaciones de inquilinos e inquilinas, que permitan su defensa y representación en las instituciones, es otro tema clave, para lograr políticas públicas adecuadas a sus intereses, como viene sucediendo con éxito en países como Alemania y Suiza, donde tanto arrendadores como arrendatarios participan en las tomas de decisiones sobre sus intereses a través de las asociaciones y federaciones que los representan.

En definitiva, es preciso que la Ley por el Derecho a la Vivienda afronte un nuevo reto que permita europeizar los arrendamientos, creando un sistema que permita facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos, garantizando que el arrendamiento es una alternativa real al régimen de propiedad y proporcionando la estabilidad, seguridad y accesibilidad que cualquier persona precisa para disponer de un hogar permanente y de calidad.