Opinion · Dominio público

Operación Chamartín: mucho autobombo y poca información

Vicente Pérez Quintana

Responsable de Urbanismo y Vivienda de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM)

El pasado mes de septiembre, tras el acuerdo alcanzado con el Ministerio de Fomento y con el BBVA, la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid aprobó iniciar el trámite para dar el plácet a la Operación Chamartín. En 2015, Ana Botella estuvo a punto de hacerlo, pero desistió dada la proximidad de las elecciones municipales y ante las numerosas protestas de los partidos de la oposición y de las organizaciones vecinales, ecologistas y sindicales. Se cuestionaba, entre otros aspectos, el gigantismo del proyecto y la venta de suelo público para negocios privados.

El Gobierno del nuevo consistorio, desde el principio, dejó clara su discrepancia de fondo, tanto intelectual como política, con la herencia recibida en este asunto y creó una mesa de reflexión en la que participó una amplia representación de los agentes interesados, entre ellos las asociaciones vecinales y ecologistas, pero que contó con la férrea oposición del consorcio DCN, Distrito Castellana Norte (o sea, del BBVA), que entabló un contencioso en los tribunales contra el proceso participativo.

En 2016 nace el proyecto Madrid Puerta Norte (MPN), que venía a reconducir en profundidad los términos en que la operación estaba definida desde 2003. En particular, se comprimía mucho la edificabilidad y se buscaba la integración con los barrios existentes en el entorno. El tejido social dio entonces un apoyo crítico. Pero la alegría duró poco.

Maqueta del proyecto Madrid Nuevo Norte (la antigua Operación Chamartín). EFE
Maqueta del proyecto Madrid Nuevo Norte (la antigua Operación Chamartín). EFE

Al margen de la mesa de trabajo, el Ayuntamiento, junto a Fomento y DCN/BBVA, abre otro espacio de negociación, en el que taxativamente se niega la entrada a las organizaciones sociales, a las voces críticas. Nace así el proyecto actual, rebautizado como Madrid Nuevo Norte (MNN). El mismo nos retrotrae a lo anterior, y constituye una enmienda a la totalidad de MPN. A pesar del nombre, se reproducen las viejas ideas, el exceso, la lectura cuantitativa del urbanismo desarrollista, en el que lo que importa es el número de metros edificables. Se vuelve al secretismo en los procedimientos, acrecentado esta vez por las trabas casi insalvables que las asociaciones vecinales y ecologistas están encontrando para ver atendida la solicitud -presentada a través del Portal de la Transparencia- de conocer la letra de los acuerdos suscritos, desde 1993, por RENFE/ADIF con DCN/BBVA.

Los promotores de MNN se encuentran ante una evidente dificultad: ¿cómo justificar el cambio de opinión? ¿Cómo explicar que ahora se acepta lo que antes se había denigrado? El mecanismo es de sobra conocido: sustituyendo la información por propaganda. En las últimas semanas vemos cómo se están filtrando a los medios de comunicación las supuestas grandes bondades de la operación, descrita en términos idílicos. No es posible en el espacio de un artículo detenerse en todas ellas. Valga pues que reparemos en tres ejemplos.

Se dice que MNN será un éxito económico para las arcas públicas y para el bolsillo de los promotores privados. El Estudio Económico Financiero que figura en el expediente calcula unos ingresos -una vez ejecutada y vendida toda la edificabilidad- de 13.199 millones de euros: 2.986 millones por la venta de viviendas y 10.213 millones por la venta del terciario. El examen de las cifras muestra que la previsión está más o menos ajustada a los precios de mercado actuales en el residencial. Sin embargo, los ingresos esperados por la venta de oficinas y comercial están francamente inflados. Se estiman suponiendo un precio medio del metro cuadrado por encima de los 6.300 euros. Ese valor es muy superior a los observados en el mercado de oficinas de los ámbitos vecinos: menos de 2.000 euros en Alcobendas o Fuencarral, del orden de 3.500 euros en los distritos de Chamartín, Tetuán y Chamberí y de 4.400 euros en el distrito de Salamanca. Si ya cabe albergar muy fundadas dudas sobre la viabilidad del gran centro de negocios que se quiere alzar junto a las cinco torres, a esos precios cualquier duda se convierte en certeza. Los ingresos a buen seguro serán muy inferiores a los 13.000 millones de euros. Pero entonces también habrá que rebajar muy significativamente las expectativas de ingresos fiscales, toda vez que muchos de ellos (por ejemplo el IBI o el IVA) dependen del volumen de las ventas. Es fácil repetir el examen a propósito de las inversiones y gastos para concluir que están, al contrario que los ingresos, francamente menguados.

Otra supuesta bondad de MNN es el volumen de vivienda social que se va a hacer. En realidad, la vivienda con “algún grado de protección” prevista es el 20% sobre un total de 10.485 viviendas: 2.097. La verdad es que no parecen muchas. A este comentario, la respuesta es que la ley no obliga a reservar en este tipo de suelos más que el 10%. Luego aquí se está duplicando la reserva legal: ¡es el colmo de la generosidad! En esta cuestión es pertinente hacer dos consideraciones.

En primer lugar, la ley, en efecto, fija el mínimo en el 10%, pero no establece ningún máximo. A su vez, el 75% del suelo es público (el 50% pertenece a ADIF, el 16% al Ayuntamiento de Madrid y a la EMT y el resto se reparte entre Correos, Canal de Isabel II, Fomento…). Entonces, ¿no es legítimo exigir al Ayuntamiento de Madrid y al Ministerio de Fomento/ADIF que el 75% de las viviendas sean sociales? Sí lo es, tanto más cuanto la lista de espera de vivienda de la Empresa Municipal de Suelo y Vivienda y del IVIMA asciende a más de 30.000 solicitantes.

En segundo lugar, en los nuevos barrios periféricos, la reserva legal de vivienda con algún grado de protección es un 30% (hace unos años era el 50%). En la Operación Chamartín se quiere hacer un barrio de la envergadura e incluso más de Sanchinarro, Las Tablas o Montecarmelo. ¿Por qué aquí la reserva va a ser muy inferior? La respuesta a este interrogante lleva a una disquisición jurídico-técnica, referida a la clasificación del suelo, en la que no merece la pena entrar en el presente artículo. No está de más, no obstante, dejar un aviso para navegantes: en una sentencia de 2013, precisamente sobre esta operación, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid dijo lo que sigue entrecomillado: la actuación es “perfectamente equiparable a los desarrollos que se producen en suelo urbanizable, que es el concepto de suelo al que equipara el Ayuntamiento el término desarrollo, pero que, como hemos visto, la terminología nada tiene que ver, en ocasiones, con la realidad de los hechos”. Siendo así, la reserva del 20% sería inferior a la legal.

Una tercera supuesta bondad de MNN es la gestión de la movilidad. Se estima que el nuevo barrio, una vez terminado, alojará a cerca de 28.000 residentes y alrededor de 80.000 empleos. Dada esa dimensión, cabe esperar que el ámbito generará y atraerá diariamente una suma muy alta de viajes. En consecuencia, se diseña un potente sistema de transporte público, que incluye una línea exclusiva de metro, una nueva estación de Cercanías y un autobús con carril reservado. La red viaria, a su vez, es reforzada con sendas actuaciones en el nudo Norte y el nudo de Fuencarral. Las simulaciones que se recogen en el Estudio de Tráfico y Movilidad concluyen que el diagnóstico de la movilidad en la zona mejorará respecto de la situación actual, que se caracteriza por sufrir una aguda congestión.

Se puede admitir, como hipótesis, que, dadas las actuaciones planeadas, dentro del barrio la movilidad transcurra sin grandes problemas. Ahora bien, es contrario al sentido común suponer una mejoría en la movilidad de la zona Norte de Madrid y de la corona metropolitana cuando se incrusta en ella un voluminoso asentamiento demográfico y de oficinas y, simultáneamente, no se contempla ninguna intervención sobre la red de transporte público y sobre la red viaria externas a MNN. Más aun, parece frívolo llegar a esa conclusión cuando en el estudio mencionado no se ha evaluado el impacto en la movilidad en los barrios aledaños, sino que se circunscribe al ámbito de la operación. Bien al contrario, un informe elaborado por Ecologistas en Acción prevé un fuerte empeoramiento de la congestión.

Hasta diciembre de 2018 está abierto el periodo de alegaciones. En ellas habrá que cuestionar las determinaciones sobre las que se ha erigido la última versión de la Operación Chamartín y solicitar, por enésima vez, al Ministerio de Fomento y al Ayuntamiento de Madrid su reconsideración.

Otro proyecto es posible sobre tres ejes esenciales. Primero, la participación ciudadana y la búsqueda del consenso con el tejido vecinal y ecologista. Segundo, antes que a cuadrar la cuenta de resultados de una entidad financiera, el destino de los terrenos públicos a resolver los principales problemas de la ciudad, que hoy se concretan, entre otros, en un déficit grave de vivienda social en alquiler y en las acusadas carencias de equipamientos colectivos en barrios como Begoña, El Pilar, Valverde, Las Tablas o San Cristóbal. Y tercero, el reequilibrio territorial entre el Norte y el Sur de la ciudad, el cual no es posible si las administraciones públicas, por acción y por omisión, continúan incentivando las actuaciones de centralidad en el primero, mientras que al Sur se mira para instalar las viviendas de integración social, los vertederos, las depuradoras y no se hace el esfuerzo por activar los polígonos de Vallecas, Villaverde o Vicálvaro.