Otras miradas

El precio de la vivienda

JULIO RODRÍGUEZ LÓPEZ

 Economista. Ex presidente del BHE y de Caja Granada

Los precios son el indicador más representativo de la situación de cualquier mercado. Sin embargo, en el caso de la vivienda en España el ajuste de la fase de recesión ha descansado en el descenso de las ventas y en la abrupta caída de las viviendas iniciadas. El retroceso de los precios de la vivienda parece haber sido muy moderado en este caso, si se compara con lo sucedido en países en los que dicho mercado ha sufrido un ajuste equivalente al de España. En 2010 subsiste la duda acerca de si los precios de la vivienda en España van a retroceder más respecto de los niveles alcanzados o si van a volver a aumentar en breve plazo.
Entre 2007 y 2009, las ventas de viviendas descendieron en España un 47,6%, las viviendas iniciadas retrocedieron un 83%, mientras que los precios de las viviendas (en el cuarto trimestre) disminuyeron un 9,3%. El ajuste derivado del descenso de la demanda se ha concentrado sobre todo en la disminución de la nueva oferta de viviendas, lo que ha afectado de forma muy negativa a la situación del empleo en España. Los precios de las viviendas han continuado descendiendo en 2010. El dato relevante es el de la variación registrada entre el punto más alto de dicho indicador (primer trimestre de 2008) y el más reducido (primer trimestre de 2010), que ha sido del -11,2%.
El recorrido ha sido el mismo para el indicador trimestral de precios de vivienda del INE. En cambio, fue más acusado para el indicador de la importante empresa tasadora Tinsa, en la que el descenso en cuestión ha sido del
-16,6%. En todo caso, las imperfecciones habituales de las estadísticas de precios de viviendas (el continuo cambio en las viviendas que se venden es el problema metodológico más serio) dejan dudas sobre la intensidad real del descenso de viviendas en España en la fase de recesión de dicho mercado.
Las ventas de viviendas crecieron en España un 11,4% entre enero y abril de 2010 sobre el mismo periodo del año precedente. A dicho aumento contribuyeron la recuperación de los préstamos a comprador de viviendas y los bajos tipos de interés vigentes en los préstamos a comprador. Estos últimos han alcanzado los niveles más reducidos de la historia económica de España, un 2,67% en mayo de 2010. Una vez controladas las promociones no vendidas por las entidades financiadoras, parece haber sido más fluido el ritmo de los nuevos préstamos.
De continuar dicha recuperación en el resto de 2010, el mercado de la vivienda en España habría dejado atrás una fase de postración de algo más de dos años. Entre el primer trimestre de 2008 y el mismo periodo de 2010 los descensos de los precios de la vivienda han variado entre los distintos territorios. El arco mediterráneo (Murcia y Valencia), las islas, junto a Madrid y Castilla-La Mancha, han registrado los mayores descensos. Los territorios más distantes de Madrid y de las costas están sufriendo los menores descensos de precios.
En el alcance del retroceso de los precios de la vivienda han de-
sempeñado un papel trascendente la evolución del empleo y la intensidad con la que creció el parque de viviendas en la fase de auge. Esto es coherente con el nivel del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. La dimensión de dicho stock oscila en España entre algo menos de 700.000 viviendas y 1.100.000, según los supuestos que se establezcan para su estimación.
En las siete provincias (Guadalajara, Toledo, Huesca, Alicante, Málaga, Las Palmas y Murcia) con mayor caída de los precios
(-16,1% en promedio), el parque de viviendas había aumentado en un 30% entre 2001 y 2008, según las estimaciones publicadas por el Ministerio de Vivienda. El descenso del empleo en dichas provincias (-10,1%) sólo fue ligeramente superior a la media de España
(-9,8%). La sobreoferta local de viviendas es el factor que más tira para abajo de los precios, mientras que las caídas del empleo parecen haber ejercido una incidencia menos acusada. Se construyó masivamente para inversores, al margen de la situación de la demanda en los lugares de construcción.
La tendencia mundial en 2010 ha sido de recuperación del mercado y de los precios de la vivienda. En Europa, dicha tendencia ha sido menos clara, destacando los notables aumentos nominales de Finlandia, Noruega, Suecia y Reino Unido, países en los que no había tenido lugar una sobreoferta comparable con el caso de España durante la fase de auge. En Europa occidental, Irlanda es el país que presenta una situación más deprimida, a la vista del descenso interanual del primer trimestre (-18,9%).
Los bajos tipos de interés, la recuperación gradual del ritmo de concesión de nuevos préstamos, la mejora de la accesibilidad para los hogares con empleo y el fin de la desgravación fiscal para los hogares con ingresos superiores a 24.000 euros desde el 1 de enero de 2011 pueden contribuir a una elevación moderada de la demanda y de los precios de la vivienda en España en la segunda mitad de 2010. Sin embargo, los cambios en la regulación de los activos inmobiliarios en poder de las entidades de crédito pueden acrecentar la propensión a la venta de dichos activos por parte de dichas entidades. Junto a ello, el poco entonado clima económico general y la existencia de un amplio stock de viviendas sin vender pueden provocar nuevos descensos en los precios de las viviendas.