Precios y valoraciones inmobiliarias en perspectiva

26 Ago 2010
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JOSÉ MANUEL NAREDO

Catedrático de Derecho Constitucional

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha puesto contra las cuerdas a los inversores y promotores del ladrillo al recortar sus ingresos y activos patrimoniales, sin que se redujeran en consonancia sus obligaciones de pago. Esta situación acabó amenazando a la banca al acarrear el aumento de la morosidad y los impagos, a la vez que la caída de los precios de los inmuebles devaluaba las propias garantías hipotecarias. ¿Cuáles son las perspectivas?
Dos factores atizan la polémica sobre la evolución de los precios y las valoraciones inmobiliarias. Una, que la caída de ambas daña la salud de influyentes entidades inmobiliarias y financieras. Otra, que no existe información solvente de los precios a los que efectivamente se realizan las transacciones inmobiliarias. Tradicionalmente se han venido confundiendo los precios de mercado de la vivienda con los precios estimados que le atribuyen las empresas de tasación, recogidos en el índice que elabora el Ministerio de Vivienda (MV). Un reciente informe del Banco de España confirma la elevada concentración de las empresas tasadoras y su fuerte dependencia de entidades de crédito interesadas en suavizar la caída de los precios inmobiliarios. No parece casualidad que el mencionado índice oficial rebaje a la mitad la caída de los precios de la vivienda observada en los anuncios. En efecto, mientras el índice de precios de los anuncios de Fotocasa acumula ya una caída del
21,8 %, el índice del MV apenas acumulaba una del 10,7 % en el segundo semestre de 2010. Como en momentos de crisis aumentan las rebajas que sesgan la caída de los precios de mercado por debajo de la de los anuncios, cabe concluir que el índice oficial de precios de la vivienda tiende a minimizar dicha caída.
En lo tocante a las perspectivas, se han venido anunciando a bombo y platillo atisbos de estabilización y repunte de los precios de la vivienda. Sin embargo, se ha silenciado que los precios han reactivado su caída con la constelación de medidas depresivas que se han venido aplicando. En efecto, el índice de precios de los anuncios de julio marca ya seis meses seguidos de caídas intermensuales. Al mismo tiempo, como muchas de las subastas de inmuebles quedaban desiertas por el elevado precio de salida, Metrovacesa ha empezado a hacer subastas a la baja… No. No parece que los precios inmobiliarios hayan tocado suelo, por mucho empeño que se ponga en anunciarlo.


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