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El enigma de la vivienda en España

Ignacio Marinas
Ingeniero colaborador del OS

El "problema de la vivienda en España" es enigmático, oscuro, polifacético y con muchos brillos y sombras. Se necesita de la ciencia de los números para desentrañar  la paradoja: ¿como el país que tiene la proporción más alta en el mundo de "viviendas entre hogares", sin embargo y al mismo tiempo, tiene sin resolver el problema del alojamiento para una gran parte de su población joven y hay muchos hogares que sufren el acoso del desahucio?

En los últimos 25 años en España se ha construido más que nunca, (las viviendas iniciadas superaban anualmente las 200.000 durante los primeros años de la década de los 90, para incrementarse hasta las 300.000 en los años 95-97 y pasar a las 400.000 en 1998, a las 500.000 en el periodo 1999 – 2003, y a las más de 650.000 del periodo 2004 – 2007), pero no ha respondido a las necesidades y a las demandas de alojamiento de la población; y el desarrollo urbano, al socaire de la necesidad de vivienda, ha sido el principal motor del desarrollo nacional en las dos últimas décadas. La crisis ha puesto en cuestión este modelo. El aumento de la precariedad y del riesgo de pobreza de los hogares, han hecho desplomarse a la demanda, muchos hogares han sido desahuciados, y los jóvenes y los trabajadores precarios no pueden acceder al mercado por falta de solvencia. Y, además, la crisis económica ha inducido una crisis demográfica  alarmante, que contrae aún más la demanda, y cuyas consecuencias a largo plazo son preocupantes.

Las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) estiman que en los próximos 15 años, hasta 2031, se crearán en España apenas 902.633 hogares. O lo que es lo mismo, 60.175 hogares cada año. Para hacerse una idea de lo que significa esa cifra, hay que tener en cuenta que entre 2001 y 2011, según el Censo de Población y Vivienda, se crearon, cada año, 389.652 hogares. Es decir, seis veces más que en el futuro inmediato, lo que refleja el intenso cambio demográfico que se ha producido en España. Si bien con fuertes diferencias territoriales. Un reciente estudio del Banco de España estimaba que en el escenario base (si no se produce un fuerte aumento de inmigrantes), el número de hogares decrecerá en la tercera parte de las provincias españolas en la próxima década.

Los datos son espectaculares y ponen de relieve cómo la crisis demográfica que se ha producido tras la crisis económica tendrá consecuencias negativas sobre el sistema productivo, en particular, sobre la construcción de viviendas y su industria auxiliar.

A este respecto Julio Rodríguez dice: El stock de viviendas de nueva construcción no vendidas todavía superaba a fines de 2015 las 500.000 viviendas, según Fomento. Buena parte de esas viviendas están en los balances bancarios o en el activo de Sareb. En el pasado ajuste sufrido por el mercado de vivienda entre 2008 y 2013  no solo se han perdido empleos, sino que, entre otras cosas, han desaparecido las cajas de ahorros, en gran parte por la excesiva concentración de riesgo inmobiliario. Asimismo, la factura a pagar desde las arcas públicas por el ajuste bancario ha sido importante (el 5% del PIB según comentario del ministro Guindos en La Vanguardia de 23.10.2016). Todavía se siguen sufriendo las consecuencias de la brutal recesión sufrida por un mercado inmobiliario en el que la oferta de nuevas viviendas se infló en exceso.

Ante esta emergencia es interesante conocer el número de viviendas vacías –nuevas y de segunda mano- que forman parte de la oferta de vivienda para tratar después contrastarla con la demanda

Si en 2011 había 3.443.365 viviendas vacías; y el ministerio de Fomento estima que había entonces 700.000  en construcción, al menos habrá ahora la suma; pero, además, el análisis de los cambios de usos del suelo que ha realizado el Observatorio de Sostenibilidad aporta que en ese año había más de 120.000 hectáreas en obras de promoción lo que supone al menos 2 millones de nuevas viviendas en distinto grado de ejecución pero que ya han iniciado la urbanización  y están en camino de salir al mercado; además, si miramos a los hogares se ha de considerar que al menos un 2% de ellos desaparecen cada año, de lo que resulta que se quedan sin ocupantes al menos 360.000 viviendas cada año, que por los cinco años desde 2011 sale 1.200.000 viviendas vacías de segunda mano Y por si fuera poco, los PGOU de la mayoría de las ciudades tienen suelos clasificados como urbanos que al menos igualan la cantidad anterior, se podrían construir otros 2 millones  de viviendas en suelos de reserva urbana.

En total resulta que la suma alcanza al menos a 5.000.000 de viviendas sin ocupación en 2016 y otros 2.000.000 en obras.

¿Quién defiende, con estos números, que no haya posibilidad de alojamiento para todos y haya que seguir con los desahucios?

¿Es sensato que las políticas públicas sigan incentivando la construcción de nuevas viviendas como propone la CEOE?

Si esto fuera así, resultaría que tenemos una democracia muy averiada, o que nos hemos vuelto locos, aunque hay que buscar otras explicaciones que conviene investigar.

Resulta que en España la vivienda cumple también una función distinta  a la de alojamiento, ya que es el bien que se utiliza con más frecuencia como forma de materializar el ahorro de las familias,  y muchas de ellas han confiado en la estabilidad de la revalorización continua del patrimonio inmobiliario, valido durante los últimos sesenta  años, y ello ha inducido a que materialicen su patrimonio, al menos en una parte, en lo inmobiliario; de ello que se contabilizan más de 3.680.000 viviendas secundarias lo que supone una por cada seis hogares. Es de suponer también que con la crisis bastante de estas viviendas estén en venta. Además, en coherencia con la especialización del reino de España como balneario de los europeos del norte, resulta que se han sumado estos a la fiebre de la compra.  ¡Éramos muchos y parió la abuela!

Pero aún hay más, la especulación en el mercado inmobiliario tiene dos partidas bien distintas: los unos especulan con suelo, compran suelo no urbanizable y promueven su recalificación a suelo urbano; los otros especulan con viviendas ya construidas, compran al promotor sobre plano y las venden cuando ya tienen cédula de habitabilidad, es más seguro que la especulación del suelo y más rápida la revalorización cuando hay un ciclo expansivo y fuertes subidas del precio, en los ciclos regresivos aprovechan la necesidad de liquidez de las empresas inmobiliarias o las familias y esperan a que suban los precios para materializar el beneficio.

Y hay otras peculiaridades de España en relación con la vivienda. Una es la preferencia de las familias por la vivienda en propiedad y el fracaso de las políticas públicas para incentivar el alquiler, muy por encima de otros países europeos en los que se protege y promociona el alquiler; aquí ha triunfado la idea de hacer de cada proletario un propietario, las políticas públicas lo han favorecido, y las familias ahorran por décadas para cumplir su preferencia; por esa razón, la mayoría de viviendas promovidas por los agentes públicos, que en principio eran para alquilar o con cargas que impedían su reventa, han terminado  como de propiedad privada libre de cargas. Otra es que la diferencia básica entre el alquiler y la propiedad no está solo en el precio, sino en que la propiedad proporciona solvencia, la posibilidad de avalar un empréstito circunstancial en caso de necesidad, y que también su propietario participa de forma indirecta de la revalorización inmobiliaria, que materializará cuando se cambie de piso.

De todo ello resulta que  aquí parece como que la demanda de vivienda es infinita: todas las familias quieren mejorar de casa;  para ello cuando tienen ahorros venden la casa peor y se compran otra mejor; y si tienen una casa en la ciudad, otra en el monte y otra en la playa probablemente, si tienen ahorros que no se quieren gastar, serán tentados por una multipropiedad en islas remotas por si encentran allí un mercado inmobiliario en expansión. En esto de promover y acaparar viviendas parece que este país no tiene remedio

Esta dinámica especulativa lleva a que la CEOE, a pesar de la sobreoferta que hay en el mercado, proponga "legar a las 150.000 nuevas viviendas iniciadas al año, ahora solo se venden unas 15.000, e impulsar de nuevo las viviendas protegidas, sin poner demasiadas pegas a los compradores de dichas viviendas en cuanto a nivel de ingresos". Es decir: volver a inflar la burbuja

Además el "problema de la vivienda" nos muestra otros secretos. A los hogares si lo observamos por la noche, cuando todos los mochuelos vuelven a su olivo, encontramos una variedad grande de alojamientos: muchos están en alojamientos colectivos – hospitales, cárceles, colegios, hoteles, hostales, pensiones pisos turísticos, camas calientes y los que duermen en la calle- y otros en chabolas y viviendas particulares – propietarios, alquilados y realquilados, con los padres aunque sean ya mayores, compartiendo con amigos, en edificios okupados- y muy pocos en viviendas públicas.

Si consideramos el papel social que cumple la vivienda, encontramos que, además de ser la principal inversión que hace cada familia ya sea propietario o inquilino, es la adquisición para la que tiene que recurrir al crédito y hipotecarse al banco por años, porque aquí no se hipoteca el inmueble sino también al comprador de la vivienda. Y así aparecen para las familias, por razón de resolver los problemas de alojamiento, los agobios por los agentes principales de la economía: los bancos, las hipotecas, los alquileres, la propiedad privada, las rentas, las herencias,... Y de forma simétrica, tras este espejo, los problemas del alojamiento para los hogares de las familias que no tienen vivienda en propiedad, el panorama de encontrar alojamiento se complica cada día: suben los alquileres, disminuyen los años a los que los propietarios se comprometen a mantener el contrato y no subir la renta, las viviendas en alquiler se deterioran porque no les resulta atractivo a los propietarios emprender obras de rehabilitación, y en las zonas de alta demanda se ven desplazados por el fenómeno de gentrificación; de este modo y poco a poco, el mercado de viviendas en alquiler disminuye y se deteriora; resulta así que este sistema divide la sociedad en excluidos e incluidos: en inquilinos y propietarios. Se desentiende de los primeros y atemoriza a los segundos para perpetuar y aumentar el poder y la riqueza de los privilegiados.

La vivienda es, también, para los hogares su principal símbolo de estatus y condiciona, de forma decisiva, muchas de las relaciones sociales; y es la vivienda-hogar el vínculo que le fija en el mundo: a una calle, a un barrio y a una ciudad. Resulta así que la vivienda,· además de cobijar al humano, lo proyecta al mundo.

¡Curioso enigma a resolver!