Nulidad de Actuaciones

La vivienda en tiempos de pandemia: ¿una quimera o un derecho?

Silvia Beltrán Granell (Red Jurídica)

Josep Babot Barbero (Enginyeria Sense Fronteres y colaborador del Observatori DESC)

Guillem Domingo Utset (Observatori DESC)

Adelina Cabrera Navarro (El Rogle)

Isabel Blas Guillén (El Rogle)

El pasado 14 de marzo se decretó el estado de alarma para la gestión de la situación de grave crisis sanitaria ocasionada por la COVID-19, cuya medida más importante fue el confinamiento de la población en las viviendas.

A partir de esa fecha, el Gobierno ha adoptado diversas medidas legislativas. Dentro del ámbito social, las de vivienda fueron de las primeras en aprobarse. Esta premura se debe a la importancia que ha cobrado en los últimos años en el debate público la problemática del acceso y mantenimiento de una vivienda digna y adecuada.

Una crisis que ya existía

Aunque algunos se empeñen en ignorarla, sufrimos una crisis habitacional gravísima, que estalló con la burbuja inmobiliaria y la recesión económica de 2008, pero que tiene como problema de fondo el fomento de un modelo de vivienda privada y mercantilizada que no funciona. Los datos sobre lanzamientos hablan por sí solos: según las estadísticas judiciales acumulamos 684.385 desahucios desde 2008 y 216 al día en 2019, de los cuales, el 67,5% fueron de alquiler.

Los datos muestran que ya existía una imprescindible necesidad de adoptar medidas legislativas en defensa del derecho a la vivienda antes de la crisis de la COVID-19.  Aun así y, a pesar de las constantes reivindicaciones por parte de los movimientos sociales, las medidas han tardado en llegar. Para implementarlas, hemos tenido que esperar a que un porcentaje significativo de españolas sufrieran una fuerte reducción de los ingresos como resultado de la pandemia. Además, se da la paradoja que la situación actual nos ha obligado aún más a mirar "hacia adentro" de nuestras viviendas y sus condiciones y ha hecho más cruda -si cabe- la situación de las personas que no disponen de ella o de las que, disponiendo de un hogar, están en riesgo de perderlo por un desalojo inminente.

"La vivienda, es la primera línea de defensa frente al brote de COVID-19" afirmó con muy buen tino a principios de abril la Relatora de la ONU del derecho a la vivienda, Leilani Farha. Por ello, países como Francia, Alemania, Holanda, Austria, Bélgica, Portugal, Croacia, Hungría, Reino Unido, Luxemburgo o Argentina han establecido algún tipo de moratoria sobre los desalojos de viviendas durante la crisis del coronavirus.

Con este artículo escrito a varias manos por Red Jurídica, El Rogle y el Observatorio DESC, trataremos de analizar las medidas en el ámbito de la vivienda sobre desahucios, alquileres e hipotecas aprobadas en el Estado español, tratando de señalar sus aspectos interesantes, así como sus límites o la necesidad de ampliarlas. Las disposiciones que se analizan son algunas de las incluidas en el Real Decreto-Ley 8/2020, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 y el Real Decreto-Ley 11/2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

La piedra angular: se suspenden los desahucios

En las medidas de apoyo a familias y colectivos vulnerables adoptadas durante el estado de alarma se establece la suspensión de lanzamientos sin alternativa habitacional hasta el día 2 de octubre de 2020. Según los representantes políticos que lanzaron las medidas, el objetivo es "que nadie pueda ser expulsada de su casa". Pero, ¿consigue esta decisión paralizar las expulsiones forzosas de las viviendas tras la finalización del estado de alarma? Veamos si las intenciones políticas han conseguido materializarse en medidas de las que se puedan beneficiar los hogares vulnerables y sin alternativa habitacional.

Para empezar, debemos remarcar que, durante el estado de alarma, todos los desahucios permanecen paralizados, al no ser incluidos entre los servicios esenciales. Esta paralización ha supuesto que las vistas y lanzamientos se pospongan automáticamente a una fecha incierta.

Ahora bien, entrando a analizar la normativa, parece restringir los supuestos de suspensión a los contratos que se rigen por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y no aclara si las medidas de apoyo son de aplicación para el resto de contratos de arrendamiento vigentes (los regulados por el Decreto 4104/1964, llamados popularmente de renta antigua, y el Decreto Boyer de 1985). Se sobreentiende además que algunos desahucios, como los de ocupación y algunos casos de desahucio hipotecario, no se van a suspender tras el levantamiento del estado de alarma.

De igual forma, la normativa que aboga por la paralización de los lanzamientos, restringe los supuestos a aquellas inquilinas pendientes de desahucio sin alternativa habitacional que se encuentren en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida únicamente como consecuencia de los efectos de la expansión de la COVID-19. Pero no sólo eso sino que, apelando al equilibrio entre los contratantes y a evitar trasladar la vulnerabilidad económica a las pequeñas propietarias, introduce la variante de que se tenga que valorar la aplicación de la suspensión si la propietaria se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida.

La operativa que plantea este artículo para solicitar la paralización está repleta de incógnitas ya que su redacción es imprecisa. Parece distinguir entre aquellos desahucios en los que no esté señalado lanzamiento, en los que podrá suspenderse el procedimiento judicial por un periodo de seis meses desde la entrada de la normativa; y aquellos en los ya estuviera señalado el lanzamiento, en los que se podrá acordar una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Lo que sí se precisa es que para poder beneficiarse de la medida la solicitud de la suspensión se deberá fundamentar en la vulnerabilidad económica y se deberán aportar todos y cada uno de los documentos que requiere la normativa.

La responsabilidad de apreciar la situación de vulnerabilidad económica de las solicitantes recae en la Letrada de la Administración de Justicia de cada Juzgado y, por su parte, los servicios sociales competentes son los encargados de adoptar las "medidas que estimen oportunas". Pero, ¿qué medidas se prevén para poder combatir la situación de vulnerabilidad económica cuando llegue el lanzamiento después de la suspensión?

Tras una ausencia de concreción de las "medidas oportunas" a tomar por los servicios sociales en el primer paquete de medidas, ha resultado necesario un refuerzo de las propuestas a través de una Orden Ministerial que se ha ocupado de regular las ayudas para las personas que se encuentren en proceso de desahucio de su vivienda habitual. Esta legislación ha trasladado la ejecución de las "medidas oportunas" a las comunidades autónomas con el fin de que pongan a disposición de la persona beneficiaria ayudas económicas o bien, viviendas de titularidad pública o de titularidad privada o cualquier alojamiento o dotación residencial susceptible de ser ocupada. Pero, ¿cómo se van a ejecutar estas medidas?, ¿de dónde van a sacar las viviendas para las personas en situación de vulnerabilidad? La imprecisión de la norma y, sobretodo, la carencia de vivienda pública en en el Estado español (no llega al 3% de media) parecen poner en jaque el derecho humano a la vivienda de las personas en peligro de ser desahuciadas sin alternativa habitacional.

¿Qué pasa con los alquileres?

Una de las medidas de las que más ha presumido el Gobierno es la que se ha dado en llamar "prórroga automática" de los contratos de alquiler, que pretendía paliar la incertidumbre y el riesgo al que se exponen muchas inquilinas cuyos contratos vencen estos meses. Es aplicable a los que terminen en el tiempo que media entre el 2 de abril y el día en que finalicen los dos meses siguientes al levantamiento del estado de alarma e implica un prórroga de seis meses.

Pero pese a que se ha divulgado como "automática", la redacción que se le ha dado puede llevar a equívoco. En primer lugar, se exige la previa "solicitud" de la inquilina, lo que puede terminar con la exclusión de muchas inquilinas que, por desconocimiento o por falta de medios para realizar la solicitud, no la formularán y podrían perder la ocasión de acogerse a la medida. El mero hecho de llamarlo "solicitud" arroja dudas -e inseguridad jurídica- sobre el alcance del automatismo. Además, el artículo termina con un imperativo confuso: "esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador". ¿Se refiere a que el arrendador no tiene más remedio que aceptarla o a que se aplicará sólo si la acepta? A nuestro parecer, la respuesta rotunda ha de ser que la propietaria está obligada a aplicarla. Ésta es la única interpretación que garantiza que se cumple la intención proclamada por el Ejecutivo: defender el derecho a la vivienda; y la única que sería coherente con el carácter "automático" que defiende el Gobierno.

Por otro lado, la medida más problemática está siendo la moratoria de la deuda arrendaticia, que tiene como objetivo apoyar a las unidades familiares más vulnerables, haciendo hincapié especialmente en "aquellos que ya hacían un elevado esfuerzo para el pago de las rentas, pero también aquellos que, sin estar previamente en esa situación, se encuentren ahora en ella circunstancialmente".

En este punto, se establece una diferencia entre pequeñas y grandes propietarias en función de la cantidad de inmuebles en propiedad, sin que importe si son persona física o jurídica. Ésta es una distinción que ya existía en algunas comunidades autónomas y que ahora se ha introducido en la normativa estatal, lo que es de celebrar.

Así, cuando la parte arrendadora sea un "gran tenedor" (es decir, cuando tenga 10 inmuebles o más), la primera alternativa que se ofrece es la reducción del precio del alquiler a la mitad durante el tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable a un máximo de 4 meses. Y la segunda consiste en el aplazamiento de la renta del alquiler que tendrá una duración igual a la anterior pero que obliga a la inquilina a pagar la nueva deuda generada de forma fraccionada en los próximos tres años.

Esta nueva normativa que persigue generar un escenario social algo más alentador que en otras crisis anteriores y proteger desde el Estado de Bienestar a "aquellos que más lo necesitan", deja abierta esta negociación a las partes involucradas. Lo que en realidad equivale a decir que lo deja en manos de los grandes tenedores, pues la decisión sobre qué alternativa se llevará a cabo, si no ha habido acuerdo mutuo entre las partes, dependerá únicamente de estas grandes propietarias que especulan por todo el Estado con la vivienda, incluso en tiempos de pandemia.

Cuando la propietaria no tiene esta consideración (posee 10 inmuebles o menos) el panorama no es más alentador para las inquilinas. Más bien al contrario: en estos casos la propietaria puede negarse al aplazamiento temporal del pago de la renta o a su condonación. Y puede hacerlo sin dar explicaciones y sin distinguir entre si tiene una vivienda en alquiler con la que complementa sus ingresos o si tiene nueve o diez viviendas y vive exclusivamente de rentas. Dos situaciones radicalmente distintas que, sin embargo, no modulan la respuesta legal, que sigue diseñada pensando en el sostenimiento económico de las propietarias y no de las inquilinas, en el sostenimiento del negocio inmobiliario y no en el del derecho a una vivienda accesible.

En este sentido, cabe mencionar que se contempla la posibilidad de solicitar financiación a los bancos y/o las ayudas al alquiler (cuya cantidad dependerá de cada comunidad autónoma) para estos nuevos endeudamientos que enfrentan desde ya las inquilinas con motivo de las moratorias. Es cierto que estos créditos bancarios (mediante avales del Instituto de Crédito Oficial) no tendrán ningún tipo de interés y que se extiende el plazo de devolución a seis años, prorrogables por cuatro años más. Sin embargo, preocupa que a día de hoy estas vías posibles de apoyo económico a los alquileres continúen inactivas, e incluso se ha denunciado que algunas entidades financieras hayan abusado para comercializar con sus productos.

Por otra parte, no deja de sorprender que la normativa que nació con el ánimo de mitigar las horribles consecuencias sociales sirva como herramienta para seguir fortaleciendo el monstruo inmobiliario y alimentar el perverso y rentable negocio de especular con el derecho fundamental a la vivienda. Se trata, en definitiva, de una "medida social" que promueve el endeudamiento de las personas inquilinas que, en la mayoría de los casos, ya tenían previamente dificultades para pagar el alquiler. ¿Por qué el dinero público se destina a mantener la burbuja del alquiler? ¿A quién se protege realmente? 

Otra moratoria en hipotecas

En cuanto a las medidas dirigidas a proteger a los deudores hipotecarios afectados por la crisis del coronavirus, debemos destacar que precisamente fueron éstas las primeras en aprobarse, tan sólo cuatro días después de la declaración del estado de alarma.

El texto, entre otras medidas, incluye la llamada moratoria hipotecaria, que como en el caso de los alquileres, va dirigida exclusivamente a familias que se hayan visto directamente afectadas por la actual crisis sanitaria. Por ello, la unidad familiar debe cumplir con unos requisitos específicos que empiezan con que "el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%". Los supuestos son más estrictos que en la moratoria de arrendamientos, que también permite las reducciones de jornada por motivo de cuidados o el cajón de sastre de las "otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos".

Además, se requiere que la familia haya tenido unos ingresos mensuales inferiores a unos límites establecidos por la norma el mes anterior a la solicitud de la moratoria (por ejemplo, menos de unos 1.600 euros en los casos genéricos de unidades familiares sin menores), que la hipoteca y los gastos de suministros representen más del 35% de los ingresos en el momento de acogerse a la medida y que haya habido una diferencia sustancial en la carga que supone el pago de las cuotas hipotecarias. Dirigida en un primer momento de forma exclusiva a vivienda habitual, con el segundo real decreto-ley se amplía a inmuebles de autónomos y empresarios destinados a la actividad económica, así como a viviendas propiedad de personas físicas que se encuentren alquiladas y cuya inquilina impague.

La moratoria consiste básicamente en un aplazamiento de pago (suspensión de deuda hipotecaria) durante tres meses sin que la entidad financiera pueda aplicar después intereses moratorios. Por tanto, no es una condonación o una quita, ni mucho menos. Si a una familia le restaban, pongamos por caso, 50 cuotas por sufragar; una vez transcurran los tres meses, le seguirán quedando esos mismos 50 pagos. Como punto positivo, al menos no se aplica un fraccionamiento de las cuotas no satisfechas en las posteriores mensualidades, cosa que incrementaría las cantidades a abonar. Lo que queda claro es que la banca no pierde un euro y las familias, a pesar de su reducción de ingresos, siguen igual de endeudadas que antes.

El mayor problema de todos se encuentra, no obstante, en el proceso de solicitud (el plazo se extiende hasta tres semanas después del fin del estado de alarma), que impone a las familias la obligación de recabar todo un conjunto de documentación para acreditar su situación y que en la práctica da barra libre a las entidades financieras para rechazar aquellas peticiones que entiendan que no cumplen con los requisitos impuestos por el Real Decreto-ley, puesto que son las entidades, y no la Administración, las encargadas del cribado.

Resultado: según distintas informaciones, alrededor de un 80% de las 100.000 solicitudes recibidas en todo el Estado fueron rechazadas por las propias entidades. Cabe preguntarse los motivos: ¿las cifras se deben a la arbitrariedad de los bancos? ¿o más bien muestran el fracaso del Gobierno a la hora de imponer unos requisitos de entrada demasiado estrictos? El debate está abierto. La asociación de consumidores ASUFIN advierte que sólo un 10% de los expedientes recabados de socias afectadas cumplen con las condiciones impuestas por la normativa. Algunas entidades admiten que la mayor puerta de rechazo es la renta familiar del mes anterior, que dejaría fuera por ejemplo a una pareja con el salario mínimo interprofesional que se haya quedado en el paro.

Sólo el tiempo nos dirá si se ha tratado de una medida efectiva para evitar que se repitan miles de historias dramáticas como las que vivimos tras el colapso de 2008. A simple vista, los datos del primer mes deberían invitar al Ejecutivo a reflexionar sobre el alcance de la moratoria y la posibilidad de flexibilizar los requisitos de acceso para acceder a más familias, facilitando su solicitud e imponiendo mayores obligaciones a la Banca.

La letra pequeña de las medidas en vivienda

En primer lugar, se han detectado imprecisiones o mala técnica legislativa que pueden llevar a equívocos y a interpretaciones que reducen el impacto de las medidas anunciadas. Huelga decir que cualquier duda o laguna, debe ser interpretada en su sentido más garantista en favor de la población vulnerable y del derecho a la vivienda.

En segundo lugar, debemos hablar de medidas que son claramente incompletas o que no protegen a una parte significativa de la población, que, como consecuencia de la falta de apoyo económico y social, van a ver vulnerado su derecho a la vivienda. Sirven de ejemplo las restrictivas definiciones escogidas para acogerse a las medidas de vulnerabilidad. Estas limitaciones nos lleva a preguntarnos: ¿qué va a pasar con las personas que ya se encontraban en una situación de vulnerabilidad social y económica antes de la COVID-19? ¿Qué ocurrirá con las que se vean afectadas indirectamente o sobrevivan con la economía informal y no puedan demostrar su reducción de ingresos?

En tercer lugar, debemos ser críticas con una inadecuada modulación de las medidas en relación a la posición, poder y capacidad de carga de cada una de las partes implicadas. Es un error tratar como cuasi iguales a las inquilinas y a la propiedad, o a las hipotecadas y a las entidades financieras, protegiendo un supuesto equilibrio que no es tal. Tiene sentido, por ejemplo, evitar que la vulnerabilidad de las inquilinas sea trasladada a personas que pudieran llegar a necesitar esa renta para subsistir. Pero no lo tiene fomentar la mediación entre inquilinas y grandes propietarias, ya que entendemos que nos encontraríamos ante una situación desequilibrada entre las partes, en la que la propiedad podría presionar para que se aplicará la solución más favorable (moratoria con prorrateo).

En cuarto lugar y, sobre las opciones de resolución de las situaciones de imposibilidad de pago, no nos parece sensato optar por el endeudamiento, aunque sea a coste cero, pues parece temerario si tenemos en cuenta la crisis económica y social de gran calado ya anunciada para el post COVID-19. Además, si bien es cierto que se ha conseguido dar un paso adelante distinguiendo a la propiedad según su capacidad de soportar cargas, no se ha llegado donde se debería y sería justo al no establecer obligaciones intensas para las grandes propietarias, que podrían soportarlas, dedicando dinero público para atenuar esa responsabilidad, en detrimento por ejemplo de más garantías de cobro para los pequeñas propietarias que pueden incurrir en vulnerabilidad.

Así pues, pensamos que en líneas generales no se ha conseguido el objetivo que establece el preámbulo del último decreto: "adoptar medidas urgentes y contundentes con el objetivo de amortiguar el impacto de esta crisis sin precedentes". Los movimientos sociales de referencia en la defensa del derecho a la vivienda, la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca y los Sindicatos de Inquilinas, han sido muy críticas con las medidas. No obstante debe destacarse la importancia de todas estas medidas con sus límites, vinculada a la capacidad de agenda de las entidades y movimientos sociales, así como a la percepción social cada vez más extendida en la opinión pública de que la vivienda es un derecho fundamental que debe garantizarse igual que la sanidad o la educación.

También es positiva la demostración de que es posible en muy poco tiempo articular medidas legislativas y políticas de gran impacto, como por ejemplo, ayudas a miles de personas, suspender los desahucios, o que los bancos estén obligados a hacer préstamos sin beneficio debiendo asumir los gastos.

Para terminar, señalamos la necesidad de prorrogar las medidas aprobadas, así como de ampliarlas, para enfrentar en clave de derechos, y no de socialización de pérdidas, la situación social y económica que ha dejado el coronavirus. Ha tenido que llegar una pandemia para que se visibilice desde el Gobierno la crisis de vivienda, pero sin lugar a dudas, los cambios legislativos están llamados a tener un protagonismo esencial para garantizar el derecho a la vivienda en el Estado español.

Después de aplanar la curva de los contagios, tocará frenar la curva de los desahucios, para hacer realidad el mensaje de "no dejar nadie atrás" y poder "quedarnos en casa" porque tenemos acceso a una vivienda digna y adecuada.